房屋出卖人对买受人办理过户手续负有提供证件予以协助的义务

发布日期：2018-08-24 作者：靳双权律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告某公司诉称：1999年3月1日，我公司与A公司在《商品房预售契约》中约定：我公司购买北阳的G01单位，建筑面积为105.62平方米，每平方米2800美元，合计295736美元;合同签订后，我公司交付了全部购房款，A公司1999年11月30日交付了房屋，但至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日，我公司得知所购房屋实测面积比合同减少了28.12平方米，面积误差比为购房合同的26.6%，实际多付房款共计人民币653508.8元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中的“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还我公司房价款共计人民币1233314.26元。此外，A公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益，应承担赔偿责任。
　　二、被告辩称
　　被告A公司辩称：2003年4月22日，我公司向某公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知某公司，对原购房契约进行了变更，某公司没有在合理的期限内提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《解释》适用于本案。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：原告某公司和被告A公司于1999年3月1日签订《外销商品房预售契约》，该契约约定：某公司自愿购买由A公司预售的北京北阳G层01(暂定号)房屋，房屋用途为写字楼，A公司已收到原告定金人民币36800元;还约定：G层01(暂定号)的建筑面积为105.62平方米，国有土地使用面积16.84平方米，上述各项面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5%(不含)时，按照本契约约定的所售房屋售价进行结算;实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5%(含)时，自A公司向某公司出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日内，某公司有权解除契约。同时约定：双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2800美元，价款合计为295736美元。还约定：被告须于1999年9月30日前，将房屋交付给原告。
　　《商品房预售契约》签订同日，双方又签订一份《北京“北阳”预售契约补充协议》，作为对《外销商品房预售契约》的补充。在上述两份文件签订前，某公司于1999年2月13日已向A公司交纳了全部购房款，共计人民币2454608.80元。1999年11月30日，A公司延期两个月向某公司交房，随后双方就延期交房问题达成谅解。后某公司多次催促A公司办理房屋产权过户手续，A公司于2002年9月12日方才取得其销售房屋的房屋产权证。2003年4月22日，A公司向某公司发函，称：根据北京市房地产勘察测绘队对北阳的勘测报告，某公司购房的实测面积比契约规定的面积减少28.12平方米。A公司承认，实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5%的范围。某公司收到函件及附件后，未书面答复A公司，亦未按要求提交有关授权及相关文件以办理房产证事宜。某公司称已口头答复A公司，但A公司予以否认。现某公司当庭表示不同意解除契约，要求A公司继续履行。
　　四、法院判决
　　1、被告A公司返还原告某公司购房款1183121元。
　　2、被告A公司给付原告某公司自1999年12月30日至2003年4月29日的违约金(违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，总额以购房款人民币2454608.80元计算)。
　　3、驳回原告某公司其他诉讼请求。
　　五、房产纠纷律师靳双权点评
　　《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告某公司与被告A公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。A公司虽未按合同的约定日期交房，但A公司延期交房的行为已得到某公司的谅解，双方同意对合同约定的交房日期变更为A公司的实际交房日，即1999年11月30日。
　　本案中，A公司承认实际欠付某公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26.6%，故应承担违约责任。由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5%后如何具体追究违约责任，现某公司要求适用《解释》的有关规定并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但某公司在与A公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5%(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的5%作为追究A公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5%(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5%之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由A公司双倍返还。
　　某公司在A公司2003年4月22日提出为其办理房产证后，不能证明已按A公司的要求提供相关文件，并将此后没有办理房产证归责于A公司缺乏依据，故不予支持。

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