二手房买卖中逾期支付购房款被要求支付违约金

(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告王女士起诉称：2013年6月12日，被告郝先生购买了我名下一处位于甲市乙区的商品房一套，但是郝先生在向我支付最后一笔购房款时，已经逾期100天，根据合同约定，被告郝先生应支付我违约金。所以请求法院判令被告郝先生遵守合同约定，每日按照总房款的万分之五向我支付违约金25万元。
　　二、被告辩称
　　被告郝先生答辩称：合同明确约定了“于办理过户当日向王女士支付剩余购房款300万元”，我支付余款是在2013年9月25日，办理过户是在2013年9月26日。请求法院驳回原告的诉讼请求。且原告约定的违约金过高。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：原告王女士和被告2013年6月21日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告郝先生购买原告王女士位于甲市乙区的商品房一套，合同约定房屋总价为500万元，合同签订当日支付200万元，剩余300万元等到办理过户当日支付。若郝先生逾期支付购房款的，每日按照总房款的万分之五于实际支付购房款之日起3天内向王女士支付违约金，本合同签订之日起90日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，郝先生按照约定向王女士支付了200万元购房款，剩余三百万元，郝先生于2013年9月25日付清，双方于2013年9月26日办理了产权过户登记手续，后王女士向法院起诉。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：被告郝先生于本判决生效后三日内向原告王女士支付违约金15万元。
　　五、律师点评
　　律师靳双权分析认为：遇到二手房买卖迟延付款逾期过户案件时，要注意一下两点：
　　1、先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合债的本旨，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求(《合同法》第67条)。
　　2、违约金过高可以要求法院调整。
　　原被告签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。合同签订后，郝先生按照约定支付了200万元购房款，合同约定了剩余300万元购房款在办理过户当天支付，同时双方约定了合同签订之日起90日内，原被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，所以合同约定的过户日期即为买方付清剩余房款的日期，该约定对于买卖双方都具有约束力，双方没有在约定期限内办理过户手续，是因为被告郝先生没有凑齐剩余购房款导致的，因此郝先生构成违约，因为合同明确约定了过户日期，所以被告郝先生的答辩请求得不到法院的支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。所以对于被告辩称约定违约金过高的请求，法院给予支持。综上所述，法院判决是正确的。