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职工以标准价购买的房屋再转让发生纠纷

发布日期:2018-09-19    作者:房产律师
  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告梁先生起诉称:我在被告罗先生处购买了一处房改房,但是不能办理产权变更,我多次要求被告罗先生退还我购房款,但都被拒绝,所以请求法院判令罗先生退还我所支付的全部购房款及利息。
  二、被告辩称
  被告罗先生答辩称:我们已经签订了房屋买卖合同,现在原告要求退还购房款,属于违约,请求法院判令原告支付我违约金。
  三、法院查明
  法院经审理后查明:1997年4月,被告罗先生从起单位以标准价购买了一套房改房,其单位由6%的产权,罗先生有94%的产权。1999年10月,被告罗先生和原告梁先生签订了房屋买卖合同,约定由原告梁先生出资25万元购买被告罗先生的上述房屋,付款方式为一次性付清。合同签订后,梁先生按照约定向被告罗先生支付了25万元购房款,后双方约定去房管局办理产权过户手续时,房管局工作人员告知诉争房屋不能办理过户登记和产转移。后梁先生要求罗先生退还购房款,罗先生要求梁先生支付违约金,双方为此发生争执,遂梁先生诉至法院。
  四、法院判决
  经审理后法院判决:解除原告梁先生和被告罗先生签订的房屋买卖合同,被告罗先生退还原告梁先生购房款25万元。
  五、律师点评
  房地产纠纷律师靳双权分析认为: "房改房"不同于商品房,消费者往往要面对情况多样且资讯不太明朗的"个体",在实施交易之前,弄清房改房"产权"是房屋买卖的"必修课"。通过了解,二手房市场上的"房改房"无外乎两种:完全产权和部分产权。形成这两种"房改房"的原因,要追溯至当年的房改政策,当年职工参加房改购买房屋时,有市场价、成本价和标准价购房三种选择,这三种价格出示的手续是有区别的,在购买"房改房"之前一定要调查清楚,做到心中有数。当年按市场价购房的,产权归个人所有,可以随时上市交易;按成本价购房的,产权归个人,但一般5年后才能进入市场交易,交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的,职工拥有部分产权,具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。1998年以前,许多职工都是按标准价购买的住房,按相关规定,以标准价购得的"房改房"上市时,应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手"房改房"时,要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。本案诉争房屋是职工罗先生以标准价购买的且只拥有部分产权,所以本案中的诉争房屋要上市出售,就需要遵循以下要求:单位与职工个人在协议中有约定的,从其约定;没有约定的,如上市出售应征得原产权单位的同意,未经产权单位同意,不能上市出售。职工也可将标准价的房屋转为成本价的房屋,然后再上市出售。所以本案中,罗先生出售诉争房屋没有其单位同意出售的书面证明,所以尽管原被告签订了房屋买卖合同,但是现在该合同实际上无法继续履行,所以只能解除双方签订的房屋买卖合同,所以双方所得的财产应当返还。
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