剖析一起亲属之间口头约定的借名买房案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　原告张某、左某诉称，2006年12月，原告借用被告的名义购买涉诉房屋，双方口头约定该房屋归原告所有，待该房能够办理所有权登记手续时，被告再协助原告办理转移登记。双方达成协议后，原告支付上述房屋的购房款364110元、综合地价款8411元、公共维修基金7282元、契税1852.39元。另外。原告收房时交纳各项费用共计31687.03元。收房后，原告装修上述房屋花费装修费用共计50648.40元。经调查核实，被告向信托公司巨额借款，并将上述房屋抵押给该公司，致使原被告双方约定上述房屋归原告所有，并办理转移登记手续的合同目的不能实现，被告构成根本性违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：1.判决解除原被告双方口头约定原告借用被告名义购买涉诉房屋的借名购房合同和原被告双方于2013年10月25日签订的《协议书》;2.判决被告支付原告上述房屋的购房款364110元、综合地价款8411元、公共维修基金7282元、契税1852.39元及收房交纳的各项费用31687.03元;3.判决被告返还原告50万元，并支付原告利息11.7万元;4.判决被告赔偿原告房屋差价损失4505890元。
　　2、被告辩称
　　被告齐某勇、郑某燕辩称：双方不存在借名买房事实，实际是借钱买房，房屋是经济适用房，是基于齐某勇的母亲及其家庭成员拆迁，国家照顾取得的购房的资格。经家庭协商一致和二被告同意，房屋以齐某勇名义购买，由齐某勇及其母亲居住使用。原告买房时出资是事实，但属于借贷关系，齐某勇同意返还购房款和后来的50万元。关于2013年10月25日的协议，郑某燕不知情也不认可，郑某燕不应该承担任何责任。协议内容是原告写的，被告齐某勇只是收到了钱。另外被告买房时间是2006年，协议书是2013年，时间相差甚远，这种情况下，并不是原告说的借名买房情况，并不是当时的协议书，因此房屋登记在齐某勇名下，房屋所有权是齐某勇及郑某燕共同所有，未经共有人同意，任何一方无权处分。对于原告主张的装修损失，齐某勇不同意，房屋确实是原告居住使用，原告是装修的受益人，齐某勇并没有让其装修该房屋，所以损失是否存在都应该由原告承担。另房屋如果出租是有相应的租金收入，如果细致计算，居住这么多年，齐某勇还有相应的租金损失，因此所谓的装修损失不成立，不应得到支持。关于解除双方口头约定原告以被告名义购买房屋协议的诉讼请求，被告认为不存在这个口头约定的协议。2013年10月25日的协议本身就是无效的、违法的，借名买房不受法律保护，这个协议是被告买房几年以后签的，协议并没有经过共有人郑某燕的认可，也应属无效。
　　二、法院查明
　　2006年12月28日，齐某勇与房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定齐某勇购买本案诉争房屋，房屋价格361221.5元。房屋2008年10月30日登记在齐某勇名下。该房屋实际购房款364110元、公共维修基金7282元、契税1852.39元、补缴地价款8411元均由张某、左某支付。该房屋交付手续均由齐某勇、郑某燕委托左某办理，房屋交付后由张某、左某装修并居住至今。购房合同、购房发票、付款凭证、诉争房屋各种交费单据原件均由张某、左某持有。张某、左某称系借齐某勇的名字购买的此房，齐某勇称双方关系不是借名买房，是借款关系。
　　2013年10月25日，张某和齐某勇签订一份《协议书》，内容为涉诉房屋是由2006年由张某所买一直在住，是用齐某勇名字购买的。现今已满五年，可以过户到张某名下了。过完房产后张某付给齐某勇伍拾万元整，现在张某已提前全部付清齐某勇，齐某勇要在一个月之内无条件的把房屋产权过户给张某，以后双方都不能反悔。齐某勇认可协议为其所签，认可收到了50万元，但称签协议时没有看内容。
　　2014年4月，齐某勇曾将该房屋转移过户至郑某燕名下。2014年6月，该房屋又转移登记回到齐某勇名下。后齐某勇与郑某燕共同向中国对外经济贸易信托有限公司借款325万元，并以诉争房屋作为抵押物。
　　三、法院判决
　　1、解除张某、左某与齐某勇、郑某燕双方口头约定张某、左某借用齐某勇名义购买涉诉房屋的借名购房合同和张某、齐某勇于2013年10月25日签订的《协议书》;
　　2、齐某勇、郑某燕于本判决生效后三十日内向张某、左某返还各项款项共计881655.39元;
　　3、齐某勇、郑某燕于本判决生效后三十日内向张某、左某支付赔偿款4505890元;
　　4、驳回张某、左某其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定履行其义务。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的时，另一方当事人可以请求解除合同。本案中，原告张某是被告齐某勇的亲姨，诉争房屋是使用齐某勇拆迁老房获得经济适用房指标购买，全部购房款均由张某、左某夫妇支付，房屋由张某、左某装修并占有使用、全部购房票据和初始的产权证书原件均由张某、左某持有。2013年，张某和齐某勇又签订的书面的协议，对房屋过户的事宜作了约定。同时，由于齐某勇和郑某燕是夫妻关系，2006年购买诉争房屋时委托左某办理相关手续的公证书中郑某燕亦有签字，加之原被告之间的近亲属关系，郑某燕应当知晓原被告之间的借名买房合同关系。综合以上事实，张某、左某和齐某勇、郑某燕构成借名买房的合同关系。诉争房屋于2006年购买，2013年已经具备过户条件，张某、左某按照2013年的书面协议约定已将50万元支付给了齐某勇，但齐某勇未按协议约定办理过户手续，现齐某勇将该房屋抵押，客观上也无法过户给原告，齐某勇已构成根本违约，故张某、左某关于解除双方借名买房合同的诉讼请求，具有事实和法律依据。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张某、左某为购买诉争房屋共支付购房款364110元、综合地价款8411元、公共维修基金7282元、契税1852.39元，共计381655.39元，上述费用被告应当返还。2013年10月，为办理过户，张某、左某又向齐某勇支付50万元，但齐某勇未按约定办理过户，故该笔费用亦应返还。关于损失赔偿问题，原被告构成借名买房关系，在具备过户条件时，被告应当协助原告办理过户手续，将房屋转移登记至原告名下，但被告现在根本违约，导致原告不能获得诉争房屋的所有权，故原告要求被告赔偿房屋的差价损失是合理诉求。