房屋买卖合同被确认无效后的处理

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告周先生起诉称：两被告是父子关系，被告肖大叔是坐落于甲市乙区XX路1031号506号房的产权人。2013年2月20日，我与被告肖先生在中介方甲市Z房地产代理公司处签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将上述房屋卖给我，成交价为143万元;合同还约定，被告应于2013年6月20日前和我前往房管部门办理产权转移登记手续，如被告不按约定将房屋卖给我的，应当向我支付房屋成交价10%的违约金，并赔偿我支付的中介费用。签约当天，我向被告支付定金2万元和向中介公司支付中介费5000元，但之后两被告之间互相推诿，时至今日，被告仍无理拖延，非但不提供办理按揭所需的手续和办理产权转移登记，还告知不会按合同金额将房屋卖给我，要求加价至165万元。被告的行为已经构成实质性毁约，并已严重损害了我的合法权益。为维护我合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除我和被告间签订的《房屋买卖合同》;2、被告向我返还定金2万元、支付违约金14.3万元;3、被告向我赔付中介服务费5000元;4、被告承担本案诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告肖大叔答辩称：不同意原告的诉讼请求。我与肖先生是父子关系，我是长期在甲市消防局工作，我从未授权肖先生出售甲市乙区XX路1031号506号。肖先生买卖房屋的行为属于无权代理行为，而且我不追认肖先生出售房屋的行为。所以，原告与被告肖先生签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。基于该房屋买卖合同属于无效合同，所以我方不需要承担返还定金的法律责任、不同意支付所谓的违约金、中介费。被告肖先生在未经过我授权同意的情况下，私自于2013年2月20日以我的名义与原告及甲市Z房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合同》，将属于我所有的甲市乙区XX路1031号506号出售给原告。我认为，上述房屋的权属人是我，在未经我书面授权的情况下，任何人都不能对上述房产作出任何处分。被告肖先生作为无处分权人处分他人财产，在未经过权利人即我追认的情况下，该《房屋买卖合同》是无效的。为维护我的合法权益，特向贵院提出反诉，请求法院判令：1、确认原告与被告肖先生签订的《房屋买卖合同》为无效合同;2、判令原告承担本案的全部诉讼费用。
　　被告肖先生答辩称：我确实想出售甲市乙区XX路1031号506号，我认为肖大叔会同意出售该房屋，所以与原告签订了房屋买卖合同。但事后肖大叔并不同意本次交易，我表示基于买卖行为无效的情况，将收取的2万元定金退还给原告。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：肖大叔是甲市乙区XX路1031号506号(下简称案涉房屋)的登记权属人，该房的权属来源于2000年5月向甲市公安消防总队买;肖大叔与吴大娘于1989年9月17日登记结婚，肖先生是肖大叔与吴大娘的儿子。
　　2013年2月20日，在案外人甲市Z房地产代理有限公司(下简称Z公司)的促成下，肖先生以肖大叔(卖方)的委托代理人的身份与周先生(买方)签订了《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方的案涉房屋，该物业的建筑面积为93.67平方米，成交价格为1430000元;买卖双方应于2013年6月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记;买方应于2013年2月20日前支付20000元作为定金，首期楼款(已包含定金)930000元于买卖双方去甲市乙区房地产交易登记中心办理产权转移手续并成功受理当天付清，500000元由买方所申请的贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余额;交易手续需在2013年8月20日前完成;卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件/合同等;基于中介代理方已提供之服务，代理方有权向买方收取20000元作为中介服务费;其中5000元中介服务费于签订本合同之日支付，余下15000元中介服务费于取得新房产证当天付清;基于买卖任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向中介方支付买卖双方应支付的所有中介服务费;守约方已支付的，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方;卖方不按本合同约定将该物业出售给买方的，应当向买方支付违约金，违约金为该物业成交价的10%，并退回买方已付的全部费用;买方不按本合同约定买入该物业的，应当向卖方支付违约金，违约金为该物业成交价的10%;等等。另，该合同备注一栏约定，肖先生确保其有权代理该物业的一切出售事宜，签署本合同后，如卖方肖大叔不按本合同约定将该物业售予买方周先生，则违约责任由肖先生承担;等等。同日，周先生向肖先生支付了定金20000元、向Z公司支付了中介服务费5000元。其后，由于肖大叔没有协助周先生办理案涉房屋的按揭贷款及过户手续，周先生向本院提起诉讼。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、原告周先生与被告肖先生签订的《房屋买卖合同》无效;
　　3、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告肖先生向原告周先生返还20000元;
　　3、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告肖先生向原告周先生支付违约金20000元;
　　4、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告肖先生向原告周先生赔偿中介服务费损失5000元;
　　5、驳回原告(反诉被告)周先生的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”该法第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案中，案涉房屋的登记权属人为肖大叔，只有肖大叔本人或其委托代理人才有权利签订该房屋的买卖合同，若非肖大叔本人或其委托代理人所签订的房屋买卖合同，且肖大叔对该合同不予追认，则该合同无效。
　　《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”该规定第五条规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;……对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”本案中，《房屋买卖合同》并非案涉房屋的登记权属人肖大叔本人所签订，而是由肖先生以肖大叔的委托代理人身份所签订的，而肖大叔否认曾委托肖先生签订案涉房屋的《房屋买卖合同》、亦不追认该合同的效力，而周先生则主张肖先生有权代理肖大叔签订《房屋买卖合同》，故本案中应由周先生对肖先生拥有代肖大叔签订《房屋买卖合同》的代理权问题承担举证责任。对于肖先生的代理权问题，周先生称签订《房屋买卖合同》前，肖大叔电话同意由肖先生代为签订该合同，并提供了加盖Z公司公章的中介人员小董的证言以及由小董作为证人出庭作证，以对该事实予以证明;但上述证言，肖大叔、肖先生均予以否认。除此以外，周先生没有其他证据予以证明。靳律师认为，Z公司及其工作人员在肖先生没有提供肖大叔的授权委托书的情况下，促成肖先生以肖大叔的委托代理人的身份与周先生签订了《房屋买卖合同》，而根据《房屋买卖合同》约定，Z公司还向周先生收取居间费用20000元，与周先生存在利害关系。在没有其他证据佐证的情况下，周先生提供的上述证人证言不足以证明肖大叔委托肖先生签订《房屋买卖合同》，其应当承担相应的举证不能的责任，故对周先生称《房屋买卖合同》合法有效的主张不予采纳。由于肖先生没有肖大叔的委托而以肖大叔的委托代理人身份签订了《房屋买卖合同》，且肖大叔亦对该合同不予追认，故肖大叔要求确认《房屋买卖合同》无效的反诉请求合法有据，予以支持。而周先生要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求是建立在该合同合法有效的基础上，在该合同无效的情况下，周先生此诉讼请求不予支持。
　　《房屋买卖合同》无效，该合同对肖大叔不具有法律约束力。因此，周先生要求肖大叔返还定金20000元、支付违约金143000元、赔付中介服务费5000元的诉讼请求均不予支持。而肖先生作为无权代理人，其无权收取周先生的定金20000元，因此，周先生要求肖先生返还定金20000元的诉讼请求合法有理，予以支持。另，虽然肖先生作为无权代理人而签订的《房屋买卖合同》无效，但肖先生在该合同备注一栏约定，“肖先生确保其有权代理该物业的一切出售事宜，签署本合同后，如卖方肖大叔不按本合同约定将该物业售予买方周先生，则违约责任由肖先生承担。”该条款是肖先生的真实意思表示，其应接受该条款的约束，即肖先生应承担违约责任。而根据《房屋买卖合同》的约定，卖方不将案涉房屋出售给买方的，应当向买方支付该物业成交价的10%的违约金。对于肖先生称《房屋买卖合同》无效、该违约责任的约定亦为无效的抗辩，靳律师认为，肖先生作为《房屋买卖合同》的实际协商、签署的人员，其应清楚上述违约金的约定，并承诺承担该违约责任，故此抗辩无据。但鉴于在《房屋买卖合同》签署过程中，周先生在肖先生没有提供肖大叔的授权委托书的情况下即与肖先生签订合同，其本身也存在过错，因此，酌情确定肖先生应向周先生支付违约金20000元。另外，周先生要求肖先生赔偿中介服务费5000元的诉讼请求合法有理，予以支持。