无权处分共有房屋的合同效力

无权处分共有房屋是二手房交易纠纷中最复杂的问题之一，再加上相关法律看似矛盾的规定，使这一问题在实践中面临很大争议。
　　根据《合同法》第51条的规定，未经其他共有人同意，擅自处分共有财产的合同效力是待定的，而如果其他共有人拒绝追认，结合《合同法》第132条的规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或有权处分，买卖合同一般被认定为无效。也就是说，当时的《合同法》倾向于对共有人的保护，而对于买受人，不论是否善意，其签订的合同是否有效均依赖于共有人事后的追认，这对于善意买受人是非常不利的。

　　在《物权法》出台后，善意取得制度建立起来，一定程度上弥补了上述规定的缺陷。根据《物权法》第106条的规定，如果买受人受让标的物时并不知晓出卖人没有完整处分权，且支付了合理对价，并已经完成交付或登记，那么买受人可以善意取得物权。目前的通说是我国并未接纳物权行为理论，取得物权所依据的原因行为即债权合同也应该是有效的，由此，大多认为双方签订的买卖合同是有效的。
　　那么，对于尚不构成善意取得的情况，即买受人是善意的，但还未支付完毕价款，标的物所有权还未转移，那么，合同效力如何认定？《买卖合同司法解释》第3条明确规定，债权合同有效，但由于不具有处分权而导致所有权不能转移，买受人只能要求承担违约责任。
　　上述条文几乎改变了《合同法》第51条的规定，有些学者站在债权合同和物权合同相区分的角度拍手称赞，而有些学者表达了困惑或者批评，例如，王利明教授认为上述条文又走到了另一个极端，最主要的理由是上述条文不区分买受人是否为善意。王利明教授的观点具有一定的合理性。从权利人和善意买受人利益平衡的角度，如果依据权利外观，买受人有理由认为出卖人有完整的处分权或者代理权，买受人的信赖利益应受到保护。最有力的保护方式就是使得合同有效，那么即使买受人不能取得物权，也可以根据有效合同追究出卖人的违约责任，否则只能追究较轻的缔约过失责任。从鼓励交易的角度，买受人不可能在每次交易前用大量精力核查标的物的权属和变动状态、出卖人的处分权范围，否则会使得交易成本增加、交易难以达成。因此，法律向善意相对人倾斜是立法的趋势。
　　但如果相对人是恶意的呢？似乎保护恶意买受人的法理基础不足。如果恶意买受人签订的合同作有效处理，那么，纵然可以根据过错相抵原则减损恶意买受人获得的赔偿，但在有些情形中其他共有人可能无法追回标的物，对于权利人又是不公平的。
　　由于司法解释的位阶低于法律，只能对法律进行解释而不能进行修改，在我国《合同法》及法律理论未作修改的情况下，无权处分的合同效力为何尚有讨论的空间。小编认为，对于无处分权的合同效力，应结合具体情况认定，比如，买受人是否为善意，是否约定了合理对价，是否存在串通侵害其他共有人利益的情形，是否存在《合同法》第52条规定的其他无效情形。




案例1
case1
林某与张某签订《房屋买卖合同》，约定林某将其名下的房屋出卖给张某。在交易尚未完成时，双方发生纠纷。张某要求继续履行合同，办理过户。林某称，房屋为其与妻子李某共同所有，李某不同意出售，林某签订合同时没有处分权，因此，双方签订的合同无效。
假设从《婚姻法》的角度，房屋的确为林某与李某共同所有，而只登记在林某个人名下。张某对于林某是否已婚并不知情。那么，林某擅自签订买卖合同是否有效？


　　物权奉行公示公信的基本原则。所谓公示原则，就不动产而言，不动产物权经登记设立，并发生对世的效力。所为公信效力，是指登记的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人受到法律保护。
　　在房地产交易过程中，买受人对于房屋的权属应尽到审慎审查义务，比如核对房产证上的信息或到房管局查册，但买受人仅负有形式审查义务。如房产只登记在出卖人名下，根据物权公示原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房产。买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产，否则，不利于鼓励交易，也将增加交易成本。
　　因此，买受人因信赖登记的权利人具有完整的处分权而签订房屋买卖合同有效。


案例2
case2
林某与李某婚后共有一套房屋，林某与李某均为登记的权利人。二人与张某就交易房屋进行磋商，林某在李某不在场的情况下代李某签订了《房屋买卖合同》。之后，李某配合到房管局办理了网签手续。之后双方发生纠纷，林某主张李某不同意出售房屋，《房屋买卖合同》上的签名是林某代签，其没有处分权，合同无效。请问合同效力如何认定？


　　如前所述，张某应尽到注意义务，那么其对房屋为林某和李某共同所有应是知情的。由于林某和李某都参与了磋商过程，且双方为夫妻关系，那么林某代李某签名，从张某的角度，可以理解为双方的共同意思表示，林某的行为构成表见代理。另外，李某虽然并非本人在《房屋买卖合同》上签名，但其配合办理了网签手续，视为其对《房屋买卖合同》的追认。因此，《房屋买卖合同》有效。
　　对于共有人中的一方代其他共有人作出意思表示时，首先应根据案件的证据审查是否构成表见代理，在构成表见代理的场合，合同效力及于被表见代理人，合同是有效的。如果共有人中的一方单独签名，那么其签订合同属于无权处分，可以审查其他共有人是否以行为的方式对合同进行追认。


案例3
case3
林某与李某共同出资购买一套房屋，并以按份共有的方式进行登记。后林某与李某结婚。林某与张某签订《房屋买卖合同》，将房屋售予张某。双方发生纠纷，林某主张，李某不同意出售共有房屋，合同无效。经查，李某因债务问题，其房屋份额被法院查封。林某与李某在离婚程序中。请问，林某擅自签订的合同是否有效？


　　处分按份共有的财产，应当经占财产份额三分之二以上共有人的同意。在上述案例中，张某应知晓房屋属于林某和李某共有，在李某未参与房屋交易的磋商、未有明确处分授权的情况下，张某仍与林某达成《房屋买卖合同》，张某不构成善意买受人。在李某没有授权的情形下，房屋难以交易过户，张某签订合同的目的无法实现；李某因其个人债务，房屋份额被查封，林某、张某擅自交易房屋、收受房款，将使得李某房屋份额的价值无法实现。因此，小编认为，从平衡当事人利益的角度，否定合同效力为宜。
但从现行司法解释来看，否定合同效力又与最高院的态度相悖。合同的效力应该是确定的，学理和立法上应对无权处分的问题作更加精细的研究，使得现行法律体系更加协调。





法条索引
《合同法》第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《物权法》第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《物权法》第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《买卖合同司法解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。


文章来源于“广州仲裁委员会”