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济南市槐荫区法院对一起“借名购房案”作出判决!!是借名买房,还是借贷关系?!

发布日期:2019-01-25    作者:申恒英律师
 1、基本案情
  原告济南市民王某以被告赵某某的名义通过中介购买位于市区的住房一套,建筑面积135平方米,王某原告共支付了80.80万元的房价款给卖方宋某,并承担了契税、印花税150251元以及中介费7000元。购房后该房屋由原告占有使用,直至被告赵某某擅自将该房屋转让给他人。为此,王某以被告赵某某侵权行为严重损害了其合法财产权利为由,将被告赵某某、孔某某诉至济南市槐荫区人民法院,提出如下诉讼请求:1.请求判令被告赵某某返还其购房款80.80万元并赔偿经济损失138.26万元,共计219.06万元;2.判令被告孔某某对第1项诉讼请求承担连带偿还责任;3.本案案件受理费、保全费、鉴定费等诉讼费用由被告承担。
  被告赵某某辩称:原告王某与我一起,并以我的名义通过中介购买了位于市区住房一套,建筑面积135平方米,原告垫付80.80万元房款支付给原房主宋某并承担了契税、印花税15251元及中介费7000元。我与原房主宋某在房管部门办理了过户登记手续,涉案房屋落户在我名下。我认为原告为房屋购买替我垫付了80.80万元,与我之间形成了借贷关系。后来,原告王某垫付的80.80万元已由被告赵某某分三次通过银行全部汇给了原告。原告垫付的购房款我已经结清,我拥有房屋归自己处分的权利,与原告无关,现原告起诉主张的权利既无事实根据,也无法律依据,系无理之诉。
  被告孔某某辩称:涉案房屋登记在被告赵某某名下,但却由原告一直占据使用,未用在我们夫妻家庭生活中,现原告起诉我承担连带清偿责任的主张,无事实根据,且原告王某垫付的80.80万元,被告赵某某已分三次通过银行全部汇给了原告,双方的借贷关系已偿还完毕,请法院依法驳回原告的诉讼请求。
  2、事实认定
  法院经审理认为,经当事人举证、质证,本案当事人争议的焦点问题主要有三:
  一是原告王某与被告赵某某之间是借名购房关系还是借款购房关系。通过双方的举证及质证,法院认为,原告王某所提交的证据的证明力明显大于被告赵某某所提交证据的证明力,本院采信原告王某的主张,认定双方之间存在借名购房的合同关系,原告王某为涉案房屋的实际购房人。
  二是被告赵某某是否应当承担赔偿责任,如承担,应当如何承担赔偿责任。原告王某对被告赵某某享有的是要求赵某某按照其要求行使所有权的债权请求权,而非直接作用于涉案房屋的所有权,故赵某某擅自处分涉案房屋的行为应当认定为违反双方之间借名购房合同的违约行为,而非针对特定物的财产权的侵权行为。基于此,原告王某所称的擅自处分房屋的行为而产生的赔偿责任应当认定为违约赔偿责任,双方之间的纠纷应当属于合同纠纷。
  本院结合涉案房屋的面积,房屋的用途,实际使用时间,原告王某提交的涉案房屋出售后的照片以及赵某某对王某投入的装修资金的陈述,酌定涉案房屋被出售时的装修剩余价值为10万元。故赵某某应当赔偿王某的包含装修的涉案房屋的增值损失应为36.74万元。王某主张赔偿138.26万元,没有事实依据,应以本院认定的数额为准。王某为评估房屋的价值而支出的鉴定费1万元,赵某某应当予以赔偿。
  三是如被告赵某某应当承担责任,被告孔某某是否与其承担连带赔偿责任。法院认为,虽然王某与赵某某之间的借名购房关系以及赵某某出售房屋的行为均发生在赵某某与孔某某的夫妻关系存续期间,但是赵某某对王某的赔偿责任,在本质上源于赵某某违反了其与王某之间的借名购房合同关系,系违约行为产生的赔偿责任。现王某自认其与赵某某之间建立借名购房关系时并未告知孔某某,孔某某也并没有登记为涉案房屋的共同共有人。故基于合同的相对性,在孔某某并非该合同的相对人,也无证据证明孔某某参与了涉案房屋出售的情况下,赵某某因本次违约而产生的违约赔偿责任并非基于夫妻共同生活所产生的债务,不应认定为夫妻共同债务。孔某某不承担连带赔偿责任。
  3、判决结果
  法院判决如下:
  一、赵某某于本判决生效之日起十日内赔偿王某购房费用损失808000元;
  二、赵某某于本判决生效之日起十日内赔偿王某房屋增值损失367400元;
  三、赵某某于本判决生效之日起十日内赔偿王某鉴定费10000元;
  四、驳回王某对孔某某的诉讼请求;
  五、驳回王某的其他诉讼请求。
来源:济南中院
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