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在合同履行期内未能办理不动产过户手续,买方如何维护自身权益?

发布日期:2019-03-19    作者:房产律师
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告顾某诉称,2015年8月18日,原、被告就系争房屋签订《房屋买卖合同》,约定原告以总房价款2,270,000元购买系争房屋,首付310,000元(含尾款10,000元),第二期房价款1,960,000元。双方还约定在合同签署之后13日内签订《房地产买卖合同》,第二期房价款应于房地产交易中心出具过户收件收据后当日支付;双方于2015年10月31日前向房地产交易中心申请办理过户登记手续等。合同签订当日,原告支付20,000元定金,并于当月26日支付281,000元首付款,被告均予以签收。之后被告单方面要求原告支付30%首付款,原告未同意,之后被告于2015年10月7日将原告支付的首付款全部退回,已构成违约。原告认为被告的违约行为已严重损害原告的合法权益,向法院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2015年8月18日签订的《房屋买卖合同》;2、被告返还原告定金20,000元及利息(自2015年8月19日至本判决生效之日止,按同期银行贷款利率计算);3、被告支付原告解约违约金317,800元;4、被告支付原告房价涨跌损失204,500元。
  2、被告辩称
  被告苗某辩称,对诉请一,原、被告之间曾就系争房屋买卖事宜有过一次诉讼,系原告起诉被告要求继续履行合同,但法院未支持其诉请。在前案诉讼之前,被告已通过中介将房屋首付款退还给原告,故被告对解除合同无异议。对诉请二、三,双方约定签订买卖合同后13日内签订网签合同,但因原告动迁款到账时间不能确定,原告提出延期过户的要求。被告考虑自己出售系争房屋系用于置换,也已另行签订购房合同,若同意原告要求,被告将对自己的上家承担违约责任,所以提出在原告弥补被告损失的前提下才能同意延期过户,但原告未予同意,故双方最终未签订网签合同。被告认为系争房屋买卖合同无法继续履行的原因是原告违约,故不同意返还20,000元定金,也不同意支付违约金,且原告同时主张违约金和损失,缺乏法律依据。对诉请四,双方未按约签订网签合同,被告早已退还280,000元房款,原告不存在直接经济损失,而房价涨跌是市场决定的,且原告为违约方,应自行承担该损失。此外,本案与前案基于同一事实和理由,原告属于恶意诉讼,被告保留另行向原告主张赔偿损失的权利。
  二、法院查明
  被告为系争房屋产权人。
  2015年8月18日,被告(甲方)与原告(乙方)、案外人(丙方,某公司)签订《房地产买卖居间协议》,约定乙方向甲方购买系争房屋,总房价款2,270,000元。乙方为表示对该房地产购买之诚意,向丙方支付意向金20,000元作为与甲方进行洽谈之用,如甲方在《房屋买卖合同》上签字,则该意向金转为定金,以担保《房屋买卖合同》履行。同日,被告(甲方)与原告(乙方)签订《房屋买卖合同》,约定系争房屋转让价2,270,000元;为办理交易过户手续之需,甲、乙双方同意于本合同签署后13天内前往居间方签订示范文本的《房地产买卖合同》(以下简称网签合同);乙方应于签订网签合同当日支付首付款310,000元(含尾款10,000元和定金20,000元);第二期房款1,960,000元乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方;甲、乙双方应于2015年10月31日之前,向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续;甲方未按本合同约定期限交付房产(包括房地产交接及权利转移),应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金,逾期超过二十日未履行交付义务的,乙方有权单方解除本合同。甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的,均须书面通知对方,且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。同日,原告支付20,000元定金,同时三方还确认2015年8月31日为签订网签合同的日期。
  2015年8月26日,原告向被告支付281,000元。被告出具了收到原告280,000元部分房价款的《收款收据》。
  2015年10月7日,被告将281,000元退还给原告。
  2015年12月18日,原告向法院提起诉讼,要求被告继续履行《房屋买卖合同》、交付房屋、协助过户并支付违约金等。2016年10月12日,法院作出判决,法院驳回了原告诉讼请求。
  双方未能签成网签合同的原因是房价上涨,被告不想卖了,提出原告需在签订网签合同时支付首付款至30%的无理要求,因此被告为违约方。对此被告则称,当时房价并未上涨,被告需要置换房屋,不可能不想卖房;首付款为房价款的30%虽与《房屋买卖合同》约定不符,但这是交易惯例,也是双方签订《房屋买卖合同》时的口头约定。双方未签订网签合同的根本原因是原告缺乏付款能力(原告拿到动迁款是在2015年11月),因此原告才是违约方。对此,原告表示,其始终有付款能力,是否拿到动迁款与本案无关。
  双方未签订网签合同是因为过户和支付房款的时间未协商一致。2015年8月31日为双方约定签订网签合同之日,但当日原告提出因为要等动迁款来支付房款,所以要求将过户时间往后延半个月,被告未同意,致当日网签没有成功。后一次调解,虽然双方碰面,但被告认为原告来晚了,未进行协商。此外,2015年8月31日当日被告并未提出首付款需付至房价30%的要求。
  房地产土地估价有限公司出具评估报告:系争房屋在上述两个时间节点的市场价格分别为2,253,300元、2,457,800元。
  三、法院判决
  1、原告顾某与被告苗某于2015年8月18日签订的《房屋买卖合同》于2016年11月15日解除;
  2、被告苗某返还原告顾某购房定金20,000元;
  3、被告苗某支付原告顾某补偿款2,000元;
  4、驳回原告顾某其余诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,根据本案查明的事实,被告表示其已通过返还房款的行为表明同意解除合同,而原告曾诉至法院要求继续履行合同,但法院对此作出驳回原告诉请的判决,现原告亦主张解除合同,法院遂认定《房屋买卖合同》于前案判决生效之日即2016年11月15日解除。
  至于合同解除的原因,原告认为被告因房价上涨而缺乏履行诚意,而被告确曾就付款金额方面提出超出原合同约定之新要求;被告认为原告缺乏付款能力,而原告对其所称“始终具备付款能力”也确未向法庭提供任何证据,反而对被告提出的其于2015年11月才拿到动迁款一节未予正面回应,且首先提出变更过户时间的也确为原告方。结合案外人某公司所陈述的协调过程,法院认为,原、被告双方对于买卖合同的继续履行均缺乏必要的信心,在合同履行过程中,遇到障碍时亦未能进行积极有效的沟通,因此合同解除的责任难以完全归因于任何一方。原告认为被告为违约方,并据此要求被告承担违约责任及赔偿房价涨跌损失的诉请,法院难以支持;被告认为原告为违约方,并据此认为20,000元定金不应返还,同样依据不足。
  但是,还需说明的是,虽然本案原、被告双方均无需对合同解除承担违约责任,但被告也对合同未继续履行负有一定责任,且确实在一段期间内占用了原告支付的281,000元款项,尚有20,000元款项为返还给原告,现双方合同已解除,根据公平原则,法院酌情确定被告应向原告支付2,000元补偿款。
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