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房价上涨后出卖人请求解除租售合同 法院:继续履行并协助过户!

发布日期:2019-11-29    作者:朱东阳律师

最高人民法院(2017)最高法民再26号裁判要旨房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,不应予以支持。

        一审查明2006年5月28日,安妍与邵庆珍签订了一份《房屋租售合同》。合同中记载:“卖方邵庆珍,买方安妍。经买卖双方共同协商,就邵庆珍所拥有的二层商业用房位于红山区××办事处××东侧军××区小区××楼××号房屋,面积为299.83平方米(产权证号为:赤字红山区10105607)达成协议:一、因卖方在银行办理贷款,还款期未到,暂时无法办理产权交易,卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方,买卖双方同意约定该商业用房每平米售价贰仟零贰拾柒圆捌角整(¥2027.80元),总购房款为人民币陆拾万捌仟圆整(¥608000.00元)。二、出售时间:卖方于2006年7月1日起将该商业用房出租给买方使用,租期为四年,至2010年7月1日结束,2010年7月1日卖方将此房出售给买方。三、租金及房屋价格:买方在租赁期间年租金为五万元人民币,上交租(合同原文如此),每年7月1日将租金交至卖方。租期届满后,即2010年7月1日,买方将陆拾万捌仟元人民币购房款一次性交至卖方,双方办理交易手续。四、租赁期间,卖方负担取暖费,并将水电费卡提供给买方,由买方负担租赁期间的水电物业费用,买方交购房款时,卖方将此房的房产证,大修基金票据及契税完税证明提供给买方,协助买方办理相应的过户手续,因办理过户手续所产生的相关费用由买方负担。五、违约责任:买方在租售期间遵守约定,若中途退租或租赁期满不交购房款,除对房屋恢复原样外,另向卖方赔付违约金十万元人民币。若卖方在租赁期间无故中止租赁或租赁期届满后不能将该商业用房出售给买方,卖方不仅承担租赁期间买方装修改造费用(以票据为准),还要向买方赔付违约金十万元”。
        《房屋租售合同》签订后,邵庆珍将房屋交付给安妍使用。安妍按其经营需要进行了装饰、装修。另至安妍诉讼前,安妍按约向邵庆珍交付了房屋租金。2010年7月1日,双方约定的租赁期间届满,安妍要求邵庆珍履行房屋买卖合同,后于当月7日诉至法院。2010年8月15日,邵庆珍向安妍发出《解除房屋租售合同通知书》,内容为:“因你至今未能按双方所签《房屋租售合同》的约定履行相应义务,现我再次向你发出以下解除合同通知,解除我与你在2006年5月28日签订的《房屋租售合同》,你务必于2010年9月16日前将承租房屋完整无损地交还给我,并同时向我交纳自2010年7月1日至你交还租赁房屋期间的租金”。安妍承认已经收到此通知,但辩称,邵庆珍发出通知的行为是违法行为,也无效力。 

        一审法院认为一审认为,安妍、邵庆珍所签订的《房屋租售合同》合法有效。该合同分两部分,一部分为房屋租赁、另一部分为房屋买卖。房屋租赁部分双方已履行完毕。现双方对合同中的房屋买卖部分是否继续履行、是否存在违约发生争议。依据安妍提供的证据、对履行合同所持态度及履行合同后其所能获得利益等情况,应确认安妍未违约。邵庆珍称安妍违约在先、其行使先履行抗辩权的主张,因其未提供相应证据证明,对该辩解主张不予采信。邵庆珍向安妍送达解除通知时间系诉讼过程中,且安妍主张继续履行合同,故该解除通知不产生解除合同的效力,对于邵庆珍《房屋租售合同》已解除的主张不予支持。双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨,不属于情势变更。在签订该合同时,双方未有违反公平、等价有偿原则的情形,故对邵庆珍提出属情势变更及继续履行显失公平的抗辩主张不予支持。
        现双方均主张自己履行了合同,在未确定安妍违约的情况下,双方应继续履行合同。一审经审判委员会讨论决定后于2011年9月26日作出(2011)红民初字第841号民事判决:一、安妍与邵庆珍继续履行双方于2006年5月28日签订的《房屋租售合同》;二、安妍于本判决生效之日起10日内一次性给付被告邵庆珍购房款人民币608000元,收款同时邵庆珍将房屋的房产证、大修基金票据及契税完税证明提供给安妍,并在收款三日内协助安妍办理赤峰市红山区××办事处××东侧军××区小区××楼××号房屋产权过户手续。案件受理费50元、保全费3650元,由邵庆珍负担。 

        二审法院认为赤峰市中级人民法院二审认为,《房屋租售合同》合法有效,应当继续履行。邵庆珍不能提供充分证据证明安妍违约,其解除合同的请求,不予支持。但合同签订后至合同约定履行期间,房屋价格大幅上涨是客观事实,如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第(二)项的规定,对显失公平的民事行为一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。二审诉讼过程中邵庆珍提出增加购房款的请求,予以支持,由安妍给予邵庆珍一定的补偿为宜。
        二审经审判委员会讨论决定后,于2012年7月25日作出(2011)赤民一终字第1195号民事判决:一、维持赤峰市红山区人民法院(2011)红民初字第841号民事判决第一项、第二项;二、安妍补偿邵庆珍购房款人民币70万元。一、二审案件受理费100元、保全费3650元,由安妍负担;邮寄送达费80元,由安妍、邵庆珍各承担40元。 

        内蒙古高院再审认为《房屋租售合同》合法有效。该合同约定了租赁关系和买卖关系。因买卖关系约定于合同签订四年后才履行,在四年过程中,由于各种原因导致买卖标的物的市场价格超过约定的价格三倍,且安妍在约定的期限,并未将购房款进行提存,继续履行原合同约定价款,显失公平。邵庆珍在本案第一次一审答辩中,就提出了继续履行原合同约定价款显失公平的抗辩理由。后期诉讼中,邵庆珍均以双方签订的《房屋租售合同》已经解除,进行抗辩。据此二审法院对合同价款进行变更,并无不当。变更合同价款的依据为邵庆珍二审期间提交的《估价报告》。安妍对该报告在二审及本院再审中均已发表质证意见,二审予以采信并无不当。据此,该院再审认为,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,于2013年11月12日作出(2013)内民提一字第135号民事判决,维持二审判决。 
        最高人民检察院抗诉认为内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第135号民事判决认定事实不清,适用法律错误。
        理由如下:
        1、评定双方权利义务是否显失公平,利益是否严重失衡,应以订立合同时的约定为准,不能以后续商业风险为依据。合同约定价格符合当时市场行情,是双方当事人意思自治的体现,亦是对各自利益的自主处分,没有显失公平之处,邵庆珍在长达四年时间里亦从未提出变更要求,二审和再审以《估价报告》为据,主张合同约定的价款显失公平,予以更改,属认定事实不清,适用法律错误。
        2、生效判决对合同价款进行变更,于法无据。本案合同2006年5月28日成立,邵庆珍若认为显失公平,应当在此后一年内提出变更或撤销请求,邵庆珍直到2010年诉讼中才提出变更请求,人民法院应当不予保护。
        3、安妍作为守信方,其信赖利益应当得到保护,生效判决适用法律错误。若邵庆珍在签订合同后一年内提出变更或撤销请求,安妍可以依据现实情况,选择继续履行合同或是变更、解除合同。安妍可以在2006年用同样的价款买下其他房屋,同样可以享受房价上涨带来的红利。生效判决关于安妍未对购房款进行提存的分析,说理牵强。
        4、生效判决变更合同价款有违诚实信用原则,明显不当。在租赁到期即将按照合同履行房屋买卖手续时,安妍联系邵庆珍提出过户请求,邵庆珍提出不再出售房屋,明显违反合同约定,亦属不诚信行为。涉案房屋市场价格比合同签订时有所上涨,属于邵庆珍应当预见的商业交易风险,不属于变更合同的法定条件,法院判决变更合同有违诚实信用原则。 

        最高人民法院再审认为本案在本院再审期间的争议焦点为:原终审判决安妍在约定房价之外另行补偿70万元是否合法有据。就此,本院认为,当事人应当按照合同约定全面履行自己义务,变更合同约定须经当事人协商一致,或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系,其中买卖关系约定于合同签订四年后履行,期间房屋市场价格出现较大幅度上涨,约定到期,市场价格高出约定价格近三倍,属于合同订立后出现的重大变化。对此,双方当事人并未能通过协商予以变更,而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条,主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。
        而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵庆珍任意解约权,而依据安妍对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况,应确认安妍未违约,一审对邵庆珍解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当,合同应继续履行。本文来源于山东省高院微信公众号,仅为交流学习之用,如有侵权,请联系删除

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