1990年之后，物权立法在大的框架上没有什么变化；最主要成就是，自国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国开始构筑一个以可流转的土地使用权为基础的不动产物权体系。这一变化起始于1988年《宪法》的修改（之后《土地管理法》也作了相应的修订），其最高成就是1994年全国人大常委会制定了《城市房地产管理法》以及之后国务院及建设部、土地管理总局发布的各种法规和规章。这些法律出台终于攻克了全民所有体制下不动产（最主要是土地）与市场经济对接的难题，创设可转让、可继承、可抵押、可出租的土地使用权，确立土地使用权与房屋所有权相结合的房地产权模式，构筑我国可流转的不动产权利体系。

　　自市场经济提出之后，我国开始按照市场经济基本要求构筑法律体系。到目前为止，市场主体立法和行为立法的体系化工作基本结束 ，但是物权立法的体系化才刚刚提上议事日程。物权的体系化，实际上就是按照物权法的基本原理，结合中国的国情，在现有物权立法的基础上，制定一部物权法。1994年立法规划就已将物权法列入立法规划，但迟迟没有着手起草。1998年立法机关认为制定民法典的机会已经成熟，但物权法仍然是空缺，于是再次提出制定物权法，并委托梁慧星研究员领导的“中国物权法研究课题组”承担《中国物权法》（草案）的起草工作。该课题组不负众望，于1999年5月完成初稿，并于2000年3月正式出版了《中国物权法草案建议稿》（条文、说明、理由与参考立法例）一书。草案的出台和该书的出版，迈出了“万里长征”的第一步。

　　3.物权立法的困难

　　物权法是根植于一个社会的法律制度，它受一国的历史、政治、经济、文化等因素的影响，无不深深打上各国特色的烙印。尽管世界法律出现趋同之势，但主要局限于行为法（如合同法）领域，在物权法领域，特别是在不动产法领域，各个国家均具有其差异。这里不仅有英美法和大陆法两大法系的差异，而且在每个法系中的每一个国家，均有其独特的权利设计体系和权利行使方面的独特规定。因此，在物权法领域很少能够原封不动移植他国的法律，为一国所用。在这里，只奉行物权法的基本原理与各国实际相结合，从国情出发确立适合社会需要的制度体系。

　　在这方面，我国的物权立法更具有挑战性。因为，我国实行社会主义制度，公有制是不可动摇的四项基本原则之一。因此，物权立法必须在坚持公有制的前提下制定。这决定了我们与世界上大多数国家的社会基础不一样。我国虽然属于大陆法系，但是，除古巴等少数国家外，绝大多数实行是私有制。对当今世界有影响的《法国民法典》、《德国民法典》均是以个人所有权为基础制定的，均是只规范私所有权的法典，这些法典所确立的概念和制度不能直接为我国所采用。因此也就决定了我国的物权法不可能移植或照搬这些国家的法典模式，实际上，归根到底，最根本的问题是如何将公有制下的财产纳入民事法律规范的问题。这一问题在世界范围内是一个新课题。

　　应当承认，公有制的两种表现形式，即全民所有（表现为国家所有）和集体所有，是在特殊计划经济背景和政治理念下设计出来的制度，并不完全是从法律角度设计的结果，尤其不是一种可流转的制度设计（因为在计划体制下不需要自由流转，相反要消灭商品经济）。而要建立市场经济新体制，就必须在坚持公有制的前提下，设计出可流转的财产权利体系。完成这一任务，没有现成的制度可以照搬或参考，需要将物权法的基本原理与中国的国情结合起来，进行制度创新，创立适合中国国情的物权体系。具体而言，制定物权法必须解决和考虑以下两个问题。

　　（1）从法律的角度定位全民所有和集体所有两种公有制表现形式问题

　　在计划体制下，全民所有和集体所有只具有界定两类公有财产范围的作用，而不具有任何交易功能。因为，社会资源配置是靠行政调拨实现的。因此，这里的所有权只界定财产范围的意义。而在市场经济体制下，所有的资源要按照市场经济原理运作，这样，公有制下两种所有权就要脱离政治色彩，与政府权力相驳离，成为一种按照法律规则和市场规则要求行使的财产权。同时，实现这样的转变又不能影响公有制目标的实现。而要实现这样的转变，显然不是件容易的事情，也不是仅仅靠法学者就能够解决的事情。