因限购政策解除合同 开发商应返还购房定金

近日，江西省南昌市西湖区法院审结一起房屋买卖合同纠纷案。原被告因房屋限购政策解除房屋买卖合同，开发商遂利用自身在合同履行过程中的强势地位拒绝退还购房定金。法院综合考量原被告在购房过程中的过错程度，判令开发商返还原告购房定金本金，并驳回原告关于购房定金利息的诉请。
2018年11月，原告徐某（买受人）与被告某开发商（出卖人）签订《商品房定购书》，约定：原告认购被告开发销售的房屋。房屋总价4034413元，定金10万元。买受人应于2018年11月30日18：00前（即定购截止日）携带本定购书、定金收据和身份证明原件等相关资料到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还。在定购截止日前，出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金。同日，原告徐某向被告交纳了5万元定金，被告向原告出具了定金收据。后原、被告并未在约定日期签署《商品房买卖合同》。
庭审中，原告表示因购房时其已向被告销售人员明确表示名下已有一套住房，询问是否属于限购对象，被告销售人员称他们有办法可以规避，故原告同意签订《商品房定购书》，并交纳定金。后原告徐某得知自己属于限购对象，不具备购房资格，在签订《商品房定购书》的第二日向被告口头提出解除《商品房定购书》。而被告对原告该说法予以否认，被告表示原告并未告知其名下已有一套房产的事实，也没有承诺过能规避相关政策。后因原、被告各执一词，双方经多次交涉，被告某开发商坚持定金不退的惯例，态度强硬。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《商品房定购书》；2、被告返还原告购房定金人民币50000元，按银行贷款利率标准支付利息。
庭审过程中，法官归纳争议焦点为：限购政策购房不成的情况下，被告是否应返还原告购房定金的本金及利息。为此，原被告展开了辩论。
原告认为，购房定金应当返还。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和第二十三条：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案房屋买卖合同与限购政策相悖，且客观履行不能，涉讼房屋买卖关系应当依法解除、退还款项。因双方均有过错，某开发商仅在5万元本金的范围内返还原告即可。
被告辩称，购房定金不再返还。根据《合同法》第一百一十五条：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而原告作为完全民事行为能力人，在签订合同前应了解相应的购房政策及自己是否具备购房资格。现原告因不具备购房资格导致无法签约，应承担违约责任，被告有权没收定金。
法院认为，其一，购房者有如实说明自身房产状况的义务。由于南昌市已于2016年10月8日出台并实施了《南昌政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（洪府厅发［2016］108号），根据该实施意见，原告现有的条件受到了该政策的限制，不能在南昌市区购房。因此，原告在购房前应了解相应的购房政策及自己是否具备购房资格。但原告轻信被告销售人员有办法可以规避限购政策，本身存在过错。其二、开发商有义务核实购房者的购房资格。被告某开发商作为专业的商品房销售单位，对商品房销售的相关政策、程序更为了解，应该严格按照政府的相关政策审查购房人的购房条件，要求购房人说明其名下相关房屋信息情况，并就相关政策进行告知。而被告某开发商未提交证据证明其已履行了严格的审查义务，开发商亦存在过错。
其三、依据公平原则，各自承担由此造成的损失。由于双方当事人对合同解除均存在过错，导致本案所涉的《商品房定购书》约定的内容在客观上不能履行，故原告要求解除该《商品房定购书》，并由被告返还50000元定金的请求，合理合法。而原告徐某在已有一套住房并知晓存在相关限购政策的情况下，仍与被告签署《商品房定购书》，未尽到合理的注意义务，亦存在过错，故原告诉请被告支付利息，无事实法律依据。
据此，南昌市西湖区法院作出一审判决，判令被告某开发商于十日内向原告徐某50000元定金，并驳回原告关于利息的诉请。
购房者在购房之前，要查清自己是否属于当地的限购对象，是否符合购房入户等条件，是否可以异地使用公积金，是否能贷款买房等，谨防被开发商“没收”已支付的定金，导致涉诉风险，从而产生不必要的纠纷。
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