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名为买卖实为担保,应认定买卖合同无效

发布日期:2021-04-19    作者:王可红律师

名为买卖实为担保,应认定买卖合同无效
  【关键词】:民间借贷 买卖合同 担保
  【最高人民法院司法解释】
  第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。
  按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
——《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年8月6日,法释〔2015〕18号)
  【最高人民法院裁判文书】
  上诉人陈俊峰、张立平与被上诉人营口丽湖地产有限公司、营口河海新城房地产开发有限公司民间借贷纠纷案[最高人民法院(2018)最高法民终234号民事裁定书]
  最高人民法院二审认为:
  本案二审争议焦点为陈俊峰、张立平与丽湖公司之间的法律关系性质。陈俊峰、张立平主张与丽湖公司之间系商品房买卖合同关系,丽湖公司主张与陈俊峰、张立平签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。
  《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议,故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断,认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。
  第一,陈俊峰、张立平作为自然人,一次性购买226套商品房的行为本身并不属于通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形。即使如陈俊峰、张立平主张其系以炒房为目的进行的大批量团购,但在案涉房屋尚没有开发完成的情形下一次性购买226套商品房并一次性全额支付购房款,且丽湖公司在收到购房款后也没有为陈俊峰、张立平开具付清购房款的发票,从该交易本身的商业风险考虑亦具有一定不符合常理之处。
  第二,陈俊峰、张立平与丽湖公司双方签订的案涉226套《商品房买卖合同》约定的房屋单价为3000元/平方米,总面积约为27775平方米,总价款83229930元。陈俊峰、张立平自认实际购房单价为1800元/平方米,实际支付购房款为5000万元。陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订《委托付款协议》约定的代付购房款亦为5000万元,中京华所对丽湖公司的审核意见载明,2011年5月17日丽湖公司收到中金天盛公司转款83229930元,同日通过翊华公司转回中金天盛公司33229930元,中金天盛公司实际转给丽湖公司5000万元。上述本案查明的事实足以证明中金天盛公司代陈俊峰、张立平支付的款项金额为5000万元,陈俊峰、张立平上诉主张翊华公司转回中金天盛公司的33229930元与本案无关,与事实不符。陈俊峰、张立平称对外宣称和合同上签订单价3000元/平方米是为了不影响丽湖公司地产项目的市场销售价格,(2016)辽民终529号民事判决查明的事实显示,丽湖公司以1500元/平方米的价格将丽湖名居小区55套房屋出售给耿某,股东会决议载明为维护市场价格稳定,以2800元/平方米的价格对出售给耿某的房屋进行备案登记。上述陈俊峰、张立平的陈述及另案生效判决查明事实表明,本案陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同约定的购房价3000元/平方米应与当时案涉项目房屋对外市场交易价格相吻合,陈俊峰、张立平并无证据证明该市场销售价在当时属于虚高价。据此,陈俊峰、张立平以1800元/平方米购买案涉房屋,接近当时市场出售价格的一半,并不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度,反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。而上述生效民事判决亦认定耿某与丽湖公司签订的商品房买卖合同不具有真实性。
  第三,丽湖公司与李某某签订的案涉《居间合同》约定丽湖公司须向其支付525万元居间服务费。丽湖公司应在购房款到账当日向李某某支付三分之一的服务费,即175万元,以后每满一个月支付三分之一,直到全部支付完毕。本院查明的事实表明,丽湖公司也于2011年5月17日、6月17日、7月15日分别向李某某支付了175万元,共计525万元。其中两笔转款的付款用途载明为暂支利息款。丽湖公司主张支付李某某的525万元系利息与其财务记载相吻合。由于陈俊峰、张立平系一次性全额支付购房款,丽湖公司收到了购房人支付的全部购房款的情形下却按月给付促成该笔交易的李某某居间费用,显然也不符合常理,而按月给付利息是民间借贷中常见的情形。
  第四,陈俊峰、张立平与丽湖公司签订商品房买卖合同后又分别签订了《商品房回购合同书》,约定丽湖公司在2011年8月16日以1800元/平方米的价格支付回购款后双方签订的商品房买卖合同自行解除。最晚可以迟延至2011年9月16日,但应给付迟延期间溢价款。如丽湖公司未能按约定时间给付回购款,则除非陈俊峰、张立平同意,丽湖公司无权再回购。上述回购合同显示的丽湖公司作为房屋出卖方,在购房人已经全额支付了购房款的情形下仍保有通过回购的方式将房屋取回的权利,与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后,出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务内容不一致,而与目前实践中以尚未建成的预售商品房为借款担保时采取的由出卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相吻合。且案涉回购合同约定按原购房价回购,仅约定支付延期回购溢价款,对自该款项发生至约定的回购日前丽湖公司占用陈俊峰、张立平购房款三个月是否给付利息等并未约定,结合丽湖公司主张的其分三个月向李某某支付的525万元系给付的利息,则可以对此作出合理解释。陈俊峰、张立平主张由于丽湖公司与河海公司就案涉房屋所有权问题产生了纠纷,为减少损失而与丽湖公司签订回购合同。但本院审理中,双方明确系于2011年7月19日签订案涉《商品房回购合同书》,而河海公司系于2011年8月29日才就案涉房屋所涉纠纷向营口仲裁委员会提交仲裁申请,陈俊峰、张立平陈述的签订回购合同的原因与事实不符,也不具有合理性。
  综上所述,尽管丽湖公司并未提供证明其与陈俊峰、张立平之间以案涉226套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据,但陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及所谓的居间费用的支付方式、丽湖公司在一定期限内保有回购权等事实,均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符,而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。一审基于在案证据对双方签订合同的真实意思经合理性分析判断认定陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系,系以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系,并经向陈俊峰、张立平释明后,陈俊峰、张立平明确拒绝变更诉讼请求的情形下,裁定驳回陈俊峰、张立平的起诉,认定事实及适用法律并无不当。
  再审申请人双辽天益房地产开发有限公司与被申请人周红武、赵力、杨小峰、长春建工集团有限公司民间借贷纠纷案[最高人民法院(2017)最高法民再335号民事判决书]
  最高人民法院再审认为:
  关于天益公司责任承担问题。本院认为,本案中赵力是以自己的名义在《抵押借款协议》上签字,并以自己所认购的房屋提供担保,其并未有以天益公司代理人的身份提供担保的表象,天益公司出具《金鼎花园住宅认购书》和《收据》的行为仅是其与赵力之间房屋买卖合同关系成立的证明,并未有追认赵力代理担保行为的意思表示或外在表象。因此,赵力的行为不能构成对天益公司提供担保的表见代理。
  根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定,让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务,将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人,而使担保权人在不超过担保之目的范围内,于债务清偿后,担保标的物应返还于债务人或第三人,债务不履行时,担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。可见,让与担保的要件之一是担保人具有担保物的所有权,要件之二是让渡所有权给担保权人。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条中的让与担保将要件之二的让渡所有权这一条宽限到让渡物权期待权,即只要签订商品房买卖合同即可以设立让与担保。但是本案中,无论赵力还是天益公司均未与周红武签订商品房买卖合同,不符合让与担保的要件二。因此,不能认定赵力或天益公司为杨小峰与周红武的借款提供让与担保。
  二审法院关于赵力的行为构成对天益公司提供担保的表见代理及本案中担保属非典型担保的认定,适用法律错误,本院予以纠正。
  再审申请人张俊英与被申请人太原大地房产开发有限公司民间借贷担保合同纠纷案[最高人民法院(2017)最高法民申3248号民事裁定书]
  裁判要旨:以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保的,因双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示,故双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。
  最高人民法院再审审查认为:
  本案需要解决的主要问题是张俊英与大地公司于2007年7月10日所签《商品房买卖合同》的性质以及效力。
  关于合同性质问题。综合双方所签合同以及本案事实,应当认定双方2007年7月10日所签《商品房买卖合同》系借款担保而非以房抵债的性质。理由如下:首先,2007年7月10日的《商品房买卖合同》系在2007年7月8日《协议》基础上签订,并非独立的商品房买卖合同。2007年7月8日大地公司与张俊英签订的《协议》约定,“因大地公司不能及时还款,将其金纪元大厦的2-3层,按抵押的形式以张俊英名义在太原市房地局备案,以保证出借资金不受损失;无论何时,如大地公司将借款归还,张俊英将无条件地配合大地公司将在太原市房地局备案的户名更改成大地公司;如果连续两个月大地公司不能如期、如数付给张俊英利息,张俊英将有权自行处理备案在自己名下的房产;如一年内大地公司不能偿还借款,可协商延期借款时间”。虽然张俊英称该《协议》因未办理公证而未生效,但对该协议的签订及内容的真实性双方均认可。在该协议签订后两天,大地公司与张俊英即签订《商品房买卖合同》,并办理了备案,《商品房买卖合同》所涉房产与前述7月8日《协议》中约定抵押的房产一致,因此7月10日《商品房买卖合同》应系在7月8日《协议》基础上签订,是双方对借款担保进行的约定。其次,双方之前曾有以签订《商品房买卖合同》方式担保借款的交易习惯。2006年12月8日双方签订的《借款协议》中也约定双方以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供抵押担保,而且也曾于2006年12月8日签订过《商品房买卖合同》,说明双方有此交易惯例。第三,2007年7月10日的《商品房买卖合同》与2006年12月8日的《商品房买卖合同》涉及的房产同一,但二者约定的合同单价却相差一倍,而张俊英未提交证据证明合同约定的价格属于商品房买卖市场的合理价格。第四,张俊英主张2007年7月10日《商品房买卖合同》属于以房抵债,那么按照常理,双方应首先对债权债务进行结算以确定债权数额,而张俊英在解释债权数额13542320元的组成时,却称仅是本金,不包括利息,该解释不符合民间借贷的基本特征,不能证明双方在签订合同之时对之前的债权债务有过结算,而且双方也没有签订显示有以房抵债内容的其他协议。综上,张俊英申请再审称2007年7月10日的《商品房买卖合同》系以房抵债性质,与本案事实不符,原判认定该合同系借款担保性质并无不当。
关于合同效力问题。因双方系以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保,也即名为商品房买卖实为担保,双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示,因此双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效。虽然二审判决认定该合同属于流质契约从而无效的理由有所不当,但判决结果正确。
  【最高人民法院民事审判参考性案例】
  十四、李某诉段某民间借贷纠纷案
  (一)基本案情
  2015年2月5日,被告向原告借款,原告为保证其到期能实现债权,与被告签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定,原告以100万元的价格向被告购买位于曲靖市的别墅,被告于2015年5月6日前到房屋产权登记机关配合原告办理产权过户登记手续。同日,原告向被告汇款94?5万元,被告向原告出具收条一份。收条载明,被告已收到原告支付的别墅转让款100万元,其中转账支付94?5万元,现金支付5.5万元。另查明,原、被告双方未出具书面借条,未约定利息及还款时间,被告为购买本案诉争房屋交纳房款183万余元。原告的原诉请为由被告于判决生效后立即为原告办理房屋过户手续,经法庭释明后,原告诉请变更为由被告偿还原告借款本金100万元。
  (二)裁判结果
  判令由被告段某于判决生效后三十日内偿还原告李某借款本金100万元。
——《“用公开促公正 建设核心价值”主题教育活动合同纠纷典型案例》,载最高人民法院网,//www.court.gov.cn。
【编者说明】
  名为房屋买卖实为借贷担保的情形在职业放贷中较为普遍,职业放贷人往往要求借款人提供房产担保,并另行签订房屋买卖协议,在借款人按期归还本息后,不再履行房屋买卖协议。当借款人无力偿还本息时,职业放贷人要求借款人将作为担保的房产过户,以借款本息冲抵房款。对于这种名为房屋买卖实为借贷担保的房屋买卖合同,《民间借贷司法解释》第24条作出了明确规定,应按照民间借贷法律关系进行审理,即认定房屋买卖合同无效。但对于无效的理由,实践中存在争议,如前述最高人民法院裁判观点认为,双方并不存在真实的房屋买卖的意思表示,以虚假意思表示签订的房屋买卖合同应属无效。也有的观点认为,双方签订房屋买卖合同的真实目的系将房屋作为借款的担保,房屋买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式,该合同虽已成立,但属于借款人与出借人在债务履行期届满前,变相约定将担保财产归出借人所有,符合流质契约的要件,应属无效合同。 [1] 此外,可以参见《新编版最高人民法院司法观点集成:民事卷》第687条司法观点,中国法制出版社2017年版。
  【注释】
  1:江苏省高级人民法院民一庭:《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——〈商品房买卖合同司法解释〉施行十五年回顾与展望》,载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第70辑,人民法院出版社2017年版,第228页。

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