「案情」

    原告：韩树堂。

    原告：韩兆升。

    被告：泾阳县云阳供销社。

    解放前，韩树堂在原籍三原县有土地６８亩，房屋３２间；１９４３年，又在泾阳县云阳镇买庄院一处，计房屋５２间，占地６亩，解放时出租给他人使用。１９５２年１月，经人介绍，由韩树堂之母出面，以韩树堂之子韩兆升（当时７岁）的名义，将泾阳县云阳镇的房屋全部出租给泾阳县云阳供销社，双方订立了租赁契约。约定：年租金为小麦２１６０斤；租期只许客辞，不许主夺；供销社如需修改另建，得通过韩家，若有损坏，得负赔偿责任。１９５２年２、３月，三原县进行土改，韩树堂只申报了原籍三原县的土地和房屋，其家庭成份被定为地主成份，本人被定为地主份子；在三原县的土地被没收分配，房屋未动。韩树堂对在泾阳县云阳镇的５２间房屋和６亩土地，隐瞒未报。三原县政府对韩树堂在外县的土地、房产不知情；泾阳县政府因此时房屋归供销社使用，故认为是公产房，没有给韩树堂登记产权，也未给云阳供销社登记产权。１９６５年，韩树堂在三原县的３２间房被补改，留给韩树堂家３间，其余全部分配。云阳供销社自租房后，租金付至１９６４年上半年，因供销社修房，以修理费用折抵租金而停付。文化大革命中，供销社修房开支帐本丢失，折抵租金一直未算。１９８１年，云阳供销社开始按原契约约定继续给付租金。１９８５年，因房屋山墙被雨淋倒塌，云阳供销社自行修复后，要求再以修理费用折抵房租，韩树堂不同意，云阳供销社即停付租金，双方发生纠纷。云阳供销社承租此房后，至发生纠纷时，已将原承租的５２间房屋全部翻修改建，并在院内增建了房屋、水塔等设施。

    １９８７年１０月，韩树堂、韩兆升父子诉至泾阳县人民法院，要求变更与云阳供销社的房屋租赁合同期限，结清云阳供销社所欠租金，云阳供销社赔偿私自拆房所造成的经济损失，收回部分房屋自用。

    云阳供销社辩称，房屋租赁契约是双方自愿订立的，不存在更改租赁期限的问题；１９８１年以前以修理费折抵租金是双方同意的，现帐本已丢失，无法查清；１９８５年以后的房租也应以房屋修理费相抵。故不同意原告方的诉讼请求。

    「审判」

    泾阳县人民法院经审理认为：双方当事人订立的房屋租赁契约已履行多年，属有效的民事法律行为。原租赁期限定为“只许客辞，不许主夺”，显失公平，应予变更。但契约未订承租人迁出时限，故原告请求近期终止租赁关系，不切实际。承租人在承租期间，未和出租人协商，而将承租房大量拆除另建，应以所建同等房屋补偿。１９６４年至１９８０年以修房开支抵顶租金，因承租人帐本丢失，抵顶视为到期。１９８５年承租人自行修房损失，属其管理及自然原因，不再以租金相抵。唯房屋租金偏低，应以当地现行标准计算为妥。依照国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条、第十六条、第十九条和第二十条之规定，泾阳县人民法院于１９８９年６月２９日判决：一、云阳供销社拆除原房后所建的街房６间、厦房１８间，顶作原租房屋，短少的租房１６间以东院８间（安间）街房抵补，判决生效十年后，由出租方按租赁契约的使用范围收回管理使用。在此期间，出租方对房屋必须及时、认真地检查、修缮，保障住房安全；修缮可与承租方合修，费用可用租金折抵。