［案情］

　　S市一外资企业（下称承租方）与S市某公司（下称出租方）签订租赁合同，约定：出租方将其所属的佳田工业园出租给承租方，在此基础上，出租方还应再建一栋宿舍楼，五个月内建成出租给承租人。出租方必须解决所出租房屋的产权及土地纠纷，在出租前对房屋装修必须符合一定的标准。合同签订后，承租人提前预付了租金，并依照租赁合同进行投资和经营活动。出租人也依约交付工业园的房屋，但以实际面积超过约定面积为由，将仓库和其中的一间房屋共计500多平方米的面积另行出租给他人。承租人在接受工业园时，发现工业园的装修不符合合同约定的标准，为节省时间，不得不重新装修。其后，该工业园因地产纠纷而被政府有关部门查封，致使承租方无法继续经营，并且出租人也未依合同建造宿舍楼以交付承租方使用。承租人在蒙受巨大损失的情形下，向法院起诉。法院审理后认为：一、租赁合同为有效合同，承租方诉请出租方立即建设并交付另一栋宿舍不予支持。因为这种请求不是一般的给付之诉，该条款的履行有一定的条件限制，租赁的标的限于有体物，无体物无法租赁，故出租方无须继续履行该条款，该条款无法继续履行过错在于出租方，出租方应承担相应的民事责任。承租方主张的经济损失缺乏证据，法院不予采纳；二、代垫装修工程款及房屋被封问题，属于另一类法律关系，本案不作处理。

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　　出租方应继续履行“建设并交付宿舍”这一合同条款

　　（一）从合同权利义务关系看，这一条款规定了出租方负有两项义务：一是建设宿舍，二是将宿舍交付（出租）给承租方，履行这一条款就意味着出租方既要建设宿舍，又要出租宿舍，缺一不可。也就是说，合同设定了出租方建造房屋和出租房屋两项义务，出租方都应严格依照合同来履行，不履行其中的任何一项义务，就构成违约。依照合同自由原则，合同的权利义务以约定为准，不能以通常租赁合同以现房租赁为主这一特征，来否定以将来房屋作为租赁标的物的合理性。否则，如果依这样的逻辑，那么相对于现货买卖而言，订单交易也就是无法实际履行的了。

　　（二）“建设宿舍”这一义务对于出租方而言，客观上是可以继续履行的。在一个合同关系中，设定多个权利义务是合同自由原则的体现。一个合同的权利义务并不一定可由一个有名合同来概括，只能以合同为依据，而不能以学理上的一般合同的基本特征为依据进行评判。实践中大量出现的无名合同和混合合同就是例证。本案中，“建设并交付宿舍”是一对不可分割的行为，是双方当事人对客观情况进行分析判断后所作的一项合理约定，是可以继续履行的。出租方和承租方在签约时，已经充分考虑到建设宿舍的可行性，比如，有空地可供建设、建设时间充裕、出租方已提前做好了消防报批手续、承租方提供资金支持等。严格履行合同是必要的，也是可行的。