内容提要：我国《合同法》第229条确立的租赁权对抗力制度，不论在名称、构成要件上，还是在效力、对类似案型的准用上均有若干可异议之处。本文揭示出了其缺憾，并提供了相应的完善措施。

    关键词：对抗力 反思 交易安全 价值判断

    一、问题的提出

    自租赁这种交易形态产生以来，出租人在租赁合同订立后于租期内将租赁物的所有权让与第三人的行为就时有发生。对于此种行为，立法究竟应如何规制，乃民法理论和实务界关注的问题。

    “物权对世、债权对人”是财产法的一项基本原则，因此，当出租人将租赁物所有权移转于第三人时，承租人只能请求出租人承担违约责任，而不能以其租赁权对抗该第三人，此即“买卖破除租赁”。然而近世以来，基于保护承租人的考量，各国立法往往偏离上述原则而例外地规定承租人可以其租赁权对抗受让人，即租赁物所有权变动时，新所有人应继续为出租人。我国《合同法》第229条规定的就是“买卖不破租赁”的基本原则。该条的确立不仅为租期内租赁物所有权变动的行为建立了规则，而且也与世界上其他国家或地区的立法精神相适应，这有助于保障承租人的利益，因此，其立法意义不可低估。但我国《合同法》出台以后，大陆学界少有检视该条规定的利弊得失的。本文旨在通过运用比较法等方法对该问题进行剖析，以揭示出其存在的弊病，并提出矫正的对策。

    二、“买卖不破租赁”抑或“所有权变动不破租赁”

    理论上一般将承租人得以其租赁权对抗受让租赁物所有权的第三人的现象称为“买卖不破租赁”。然而，这一用语却仍有可议之处：

    首先，从租赁权对抗力制度的适用范围来看，租赁权得以对抗的，并不限于买受人，举凡从出租人处受让租赁物所有权的受赠人、互易人、受遗赠人甚至合伙人都要受租赁权的约束，在此意义上，“买卖不破租赁”，未臻精确，严格言之，宜称为“所有权之让与不破租赁”。

    其次，从世界各国、各地区的立法来看，租赁权发生对抗力，尚须以出租人将租赁物所有权移转于受让人为要件。而租赁物所有权如何移转，是与一国所选取的物权变动模式相关的。在采物权意思主义物权变动模式的国家，如德国以及我国台湾地区，除买卖、赠与等负担行为外，还需实施物权行为，并践行交付或登记的公示方法；在采债权形式主义的国家，如韩国、泰国以及我国大陆等，在买卖、赠与等合同之外，虽不需实施独立的物权行为，但需要践行交付或登记的公示方法。因此，出租人将租赁物所有权让与第三人并不是仅指出租人将租赁物出租给承租人以后，又与第三人订立买卖、赠与等合同从而使该第三人取得对其出卖人、赠与人等即出租人的债权，而是指出租人将租赁物出租给承租人以后，又依据法律有关基于法律行为的物权变动的规则，将租赁物所有权移转给该第三人。由此可见，“买卖不破租赁”的概念并未能概括租赁权对抗力制度的实质，易使人产生误解。对此，德国学者现在多以“让与不破租赁”相称。

    在我国，《合同法》第229条并未规定“租赁物之出卖”不影响租赁，而是规定“租赁物所有权变动”不影响租赁，这样规定有其合理性—比较接近租赁权对抗力制度的实质。据此，对这一制度忠实于我国《合同法》文本规定的称谓应是“所有权变动不破租赁”而不是“买卖不破租赁”。我国学者还以“买卖不破租赁”的提法来指称我国《合同法》第229条的内容，是犯了表述不周延的错误。