五、在构成要件上不强求出租人必须为租赁物的所有人，虽能圆满规制租赁物所有权让与的各种情形，但也失之过泛

    就出租人所出租的租赁物而言，其所有权状况可能存在两种情形，即租赁物属于出租人或不属于出租人。当租赁物属于出租人所有时，出租人让与租赁物的所有权，有《合同法》第229条可以适用。

    但是，当出租人并不享有租赁物的所有权时，若作为非所有人的出租人或者真正所有人自身让与租赁物的所有权于第三人时，是否也可适用《合同法》第229条呢？ 一般而言，由于所有人享有物上请求权，可以追及至物之所在主张所有权，承租人不能以其租赁权与之对抗，原则上也不得以其租赁权来对抗租赁物的买受人。因此，此种情形并不能适用《合同法》第229条的规定。而当作为非所有人的出租人让与时，我国理论界迄今尚无探讨，实践中也未见案例。而在我国台湾地区，则已有这方面的判例。一般认为，在所有人同意、委托出租其物、共同出租或出租人于订约后取得所有权的情形，出租人视同所有人，因此承租人可以对租赁物的买受人主张租赁权的对抗力。不过，对此种情形下承租人的请求权基础则存在争议。通说认为，此时应类推适用我国台湾地区民法第425条之规定。而最近苏永钦先生则提出有力的反对观点，认为应类推适用我国台湾地区民法第118条关于无权处分的规定，因为租赁合同虽为负担行为，但租赁权的设定却使得租赁物所有权被科以负担，造成所有权权限的减少，从而依法能衍生一定的处分效力，对于此种衍生处分效力的负担行为即非真正处分行为，需要处分权人的同意才足以建立行为的正当性；但若无处分权人的同意，负担行为所生的处分效力仍难免发生正当性的质疑，因此，承租人可以对从出租人处受让租赁物的受让人主张租赁权继续存在。

    我国《合同法》第229条的法意，并未将租赁权得发生对抗力限于出租人让与租赁物所有权且该出租人为租赁物所有人的情形，也就是说，上文所探讨的在我国台湾地区必须类推适用才能发生租赁权对抗力的所有人同意、委任出租、共同出租等情形，可以直接适用我国《合同法》第229条的规定。不过，由于《合同法》第229条仅笼统地规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动”，而未再作更明确的限制，却也有失之过泛的弊端。因为，依据该规定，只要租期内租赁物所有权被让与，即无论是享有所有权的出租人抑或真正权利人让与，还是不享有所有权的出租人让与，都属于所要规范的情形，而实际上，在出租人非租赁物所有人而为让与的情形中，真正所有人让与租赁物所有权是不适用《合同法》第229条的，而出租人让与租赁物所有权也不全然适用《合同法》第 229条。因此，即使立法笼统地将“租赁物在租赁期间发生所有权变动”作为租赁权发生对抗力的要件，也要对之进行限制解释或目的性限缩。

    六、对“所有权变动不破租赁”的具体内容即效力规定不完全

    租赁物在租期内发生所有权变动后，由此产生的效力涉及出租人、受让人与承租人三方当事人，从而也就涉及承租人与受让人、出租人与承租人以及出租人与受让人三方面的法律关系。对这三方面的法律关系而言，虽然因其重要性有异，从而立法规制的重点也会有所不同，但立法都应设置相应的规范予以规制。承租人与受让人的关系是体现租赁权对抗力的主要领域，凡是建立买卖或所有权让与“不破租赁”制度的立法都会规定租赁物所有权让与在这两个当事人之间的效力，特别是“租赁合同继续存在”这一效力，因为正是在这个意义上才体现了所谓的“不破租赁”。当然，受让人与承租人之间的效力除了这一法定债的移转以外，还包括出租人的终止权是否移转于承租人、承租人有否返还押租金的义务等问题。此外，在出租人与承租人之间，还发生出租人应否对受让租赁物所有权的债务不履行行为向承租人负担保责任的问题。    任何一部堪称周全完善的债法都应当对这些效力作出规定，否则，一方面必然会导致承租人或受让人利益不获圆满保障的现象，另一方面必然会出现在这三方当事人产生纠纷时无法可依的局面。如就出租人与承租人的关系而言，《德国民法》第571条第2项和我国《大清民律草案》第682条都规定了出租人的保证责任。该规定使得出租人并不因将租赁物所有权让与第三人就万事大吉，因为出租人单方面的让与租赁物必将使得承租人面临可能不获租赁物买受人给付的风险，因此使创造这一风险的出租人向被迫承受这一风险的承租人承担保证责任是符合利益衡平原则的。就受让人与承租人的关系而言，若出租人已与承租人就提供担保达成协议，甚至承租人已将担保物交付给出租人，在出租人将租赁物所有权移转给受让人后，该受让人是否取得担保之权，并在租期届满之际是否承担返还担保物的义务？对此，《德国民法典》第572条规定，让与的土地的使用承租人为保证履行其义务已向使用出租人提供担保的，受让人加入由此而设定的权利义务关系。受让人只有在收受担保时，或在其对使用出租人承担返还义务时，才负有返还担保的义务。