优先承租权的要求是体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，而且优先承租权不单可以对抗第三人，主要是对出租人的所有权进行一定限制。所以，承认优先承租权其实就是赋予租赁权更大的物权效力，使其在租赁合同期间拥有的排他性延续到租赁合同期满后的一段时间内。

    有人认为，这段时间应从原租赁合同期满后开始计算。由出租人自行设定一个出租条件，在一定的期限内以特定的方式通知或告知原承租人及其他人，例如广告、招租通知等，若有第三人欲和出租人建立租赁关系，出租人可以将第三人提出的条件告知原承租人，若原承租人也同意按第三人提出的条件继续租赁出租物，则享有优先承租权，若出租人表示不能按照出租人或第三人提出的条件继续租赁物或虽不明确表示是否继续租赁原租赁物的意愿，则租赁合同期满后的一定期限届满，原租赁人的优先承租权即告消灭。如果出租人没有尽通知的义务，径直与第三人签订租赁协议，则优先承租权人可以主张该租赁协议的无效。

    四、同等条件的确定

    优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。同等条件的内容，首先是指同一价格，即租金应当相同；其次，租金的支付方式与期限，也应等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦应相同；再次，同等条件还应包括其他交易条件的等同。关于同等条件标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。在实践中，出租人可以在其与第三人订立的租赁合同中约定该合同的生效以承租人不行使优先承租权为条件，或者约定在承租人行使优先承租权的情况下，出租人保留解除该合同的权利。出租人与第三人的合同系因承租人行使优先承租权而不生效或者被解除的，则据此确定的同等条件仍应继续有效。承租人一经行使优先承租权，即在承租人与出租人之间成立以出租人与第三人订立的买卖合同中所约定的同等条件为内容的合同。

    五、优先承租权的构建

    1、在租赁关系（指房屋、门面、柜台等不动产租赁关系，也包括对汽车的租赁）中，规定承租人享有优先权。

    2、在租赁关系中规定合同双方在租赁合同条款中明确约定，在原租赁期限届满前的一定期限内或在出租人告知原承租人新的出租条件或第三人的租赁条件后一定期限内，原承租人书面向出租人表示继续租赁或不继续租赁的意见，方可享有优先权。此期限的确定，可参考最高人民法院《关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》第 118条的规定，即“出租人在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人”，也可以根据租赁合同的长短时间不同来规定，租赁合同时间较长的，期限可以适当放宽，租赁合同时间短的，期限可以适当缩短。

    3、租赁合同届满后，出租人在一段时间内暂不出租原租赁物，当出租人在一定期限内重新对出租物进行出租时，原承租人享有优先承租权，这期限不宜太长，对出租人对其所有权的行使进行过多的限制，容易侵害出租人的权益，对这一期限的确定，以六个月或一年等较短时间为宜。

    六、优先承租权的顺位问题

    所有权人取得不动产的权利在先，对其保存、使用在后，后发生的优先权应优先于先发生的优先权。其次，不动产本身不能再创造新的价值，反而不断折旧，对不动产的保存、使用会维持甚至增长其价值，如果没有保存、使用、维护等，不动产本身的价值受到损害是确定的，所以，承租人的优先权应排在第一位。

    七、前承租人和后承租人的顺序

    同一不动产可能经不同的人租赁过，在合同期满后，他们都是原承租人，对他们的顺序问题，可以参考《法国物权法》所确立的解决优先权冲突的三条规则：1、具有直接作用的当事人优先于其他当事人；2、保全标的物价值者优先；3、都保存标的物价值时，最近的保存人优先。由此确定后承租人优先于前承租人。