严控“银根与地根”已使部分开发商资金链紧绷,行业整合加速,为资产负债率低、融资能力突出、拥有大量土地的优势上市公司提供了历史性发展机遇。
一批已拥有或将拥有大量土地的房地产公司仍然处于价值重估阶段,其投资价值仍有进一步发掘的机会,将继续成为引领本轮牛市的主要力量。
2007年以来,行业持续景气,但土地开发面积指数回落幅度大,房屋施工面积和空置商品住宅同比回落,市场有效供给依然不足,全国核心都市圈房价强劲上涨,自住与投资需求旺盛。
严控“银根”与“地根”使有效供给减少,助推房价持续上升。土地供应总量逐年减少、土地购置成本和拆迁成本逐年提高是房价持续升温的主要因素。
都市核心圈的供地空间已经十分有限;而改造存量土地将逐年增多,但各地不低于市场估价,拆迁成本日益上升也是地价持续上升另一重要因素。就此,我们认为,未来土地供应日趋紧张,地价将攀升。
目前各地廉租房覆盖率不到1%,廉租房建设进展缓慢,资金缺口大,难以落实到位,经济适用房的建设也没有实质性进展。
我们认为,“70/90”政策的实施将使总房价降下来,但在土地成本增长的背景下,单价难以有效回落,特别是核心都市圈的房价易涨难跌。
今年1-4月份,在市场对商品房有效需求增加的背景下,商品房新开工面积、竣工面积和销售面积并没有同步增加,只是持平状态。从这一侧面也显示出在市场增加对商品房刚性需求的背景下,供给并没有得到有效的缓解,这是目前难以遏制房价持续上涨的重要因素。
在未来较长时期内,政府的政策调控还是以规范市场秩序为主,重点还是在落实已出台的调控政策。
我们认为,未来10年是中国房地产的黄金时代。国家宏观调控加速了行业的整合,为一批有资金、品牌、土地优势的公司提供了市场占有率迅速提升、业绩高速增长的历史性机遇。
由于都市核心圈的土地供给已经十分有限,改造存量土地的供应将会逐年增多,而旧城改造高企的拆迁成本决定了都市核心圈的房价弹性非常小。加之,都市核心圈的住房需求远大于城区外围的需求,决定了都市核心圈房价易涨难跌。
我们预计,未来中国增量土地空间有限,廉租房、经济适用房制度的推进也难以乐观,城市拆迁成本也将逐年提高;而城市积压多年的自住需求爆发,股市繁荣带来的财富效应还进一步提升投资需求。在市场旺盛需求和地价房价仍上涨空间的背景下,都市核心圈房价易涨难跌。
治理良好、开发能力强、拥有大量土地、有持续注资或整体上市的房地产龙头公司最受益,他们的市场占有率将迅速提升,盈利水平仍将保持高速增长。在房地产的黄金时代里一批蓝筹地产公司将不断诞生。
我们认为以下公司值得关注:行业竞争力强、土地获取能力强的公司;人民币升值受益最大的持有型物业公司;基本面改善、高速增长的公司。重点公司包括苏宁环球、泛海建设、招商地产、万科A、保利地产、世贸股份等公司。(李少明)
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