目前，企业破产中国有划拨土地使用权的处置是个难题，当涉及到其地上附着房屋或其他建筑物存在租赁关系的情形时尤为复杂，是遵循“地随房走”，还是按照“房随地走”，地方政府在收回划拨土地使用权时是否必须受《合同法》所确立的“买卖不破租赁”的约束，即便在司法实践中亦颇多争议。笔者试从结合相关法律法规，从两者的内涵及关系着手，谈谈自己的看法。

　　首先，根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》法释[2003]6号第一条“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。”和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”的规定，在政府行使收回破产企业的国有划拨土地使用权时，依法应适用“房地连体、房随地走”的原则，而不是“地随房走”。

　　其次，根据《企业破产法(试行)》第三十一条关于“破产宣告时未到期的债权，视为已到期债权”的规定，在企业被宣告破产后，应当视为其与承租人签订的租赁合同已经到期，因此，承租人只能对租赁合同不能履行的损失申报债权。《企业破产法(试行)》第二十六条亦规定：“对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行。清算组决定解除合同，另一方当事人因合同解除受到损害的，其损害赔偿额作为破产债权”，即清算组就是破产企业的代表，应以维护破产债权人权益和破产财产利益为标准，自主决定解除或继续履行合同。清算组行使该法定解除权，提出有条件终止合同的方案，解除了与承租人的租赁合同。在司法实践中，法院也应本着维护破产程序正当性的责任，以利于实现破产程序的公开、公平、公正为原则，而不能通过剥夺清算组的程序权利进而剥夺清算组的实体权利，否则既违反《企业破产法(试行)》的规定。同时依据企业破产程序的性质，即使租赁合同可以继续履行，也只能以破产清算结束、破产财产拍卖时为限，否则将使破产程序无法进行。

　　第三、由于破产宣告有使租赁合同终结履行的效力，而“买卖不破租赁”是以租赁合同继续存在和可以继续履行为条件的，因此，在企业破产程序中，租赁权不能对抗财产所有权主体的转变。其一，《合同法》第二百二十九条所规定的“买卖不破租赁”，是以买卖行为发生时原租赁合同的履行期限尚未届满，即租赁合同继续存在为条件的。《合同法》作为市场交易的普通规则，只能适用于合同签订履行的一般情况，即适用于一般的市场交易中。企业破产程序是由《企业破产法(试行)》这种特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照破产法的规定处理，而不应当适用具有普通法性质的合同法。其二，企业被宣告破产后，出租方即破产企业作为租赁合同的一方即宣告消亡。清算组在接管破产企业后虽然成为破产财产的管理人，但其不是破产财产的所有权人，其权利义务由法律直接规定而不是由合同约定，具有特定性，不能按照正常交易中的合同主体对待。其三、《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”即承租人优先权产生的前提是：出租人(所有权人)出卖租赁的房屋。破产清算组的处置行为与出租人出卖房屋的关系，从逻辑上讲既非等同亦非包含关系，而是两种完全不同性质的关系，不存在适用有关规定的问题。出卖人并不是出租人即财产所有权人，而是破产清算组。

　　第四、若以“买卖不破租赁”作为拍卖破产财产的附加条件，竞买者势必锐减，卖价难免偏低，既严重影响破产企业职工安置工作的正常进行，也不利于债权人及拍卖物之所有人，亦不免造成偏惠优先承买权人之结果。

　　综上所述，笔者认为，在经政府批准依法收回破产企业国有划拨土地使用的程序中，应严格遵循“房地连体、房随地走”的原则，不能适用“买卖不破租赁”的原则。具体而言，即在企业破产后，划拨土地上附着房屋或其他建筑物随土地使用权转让，地价与房价由具有评估资质的机构分别计算，房价收入归破产财产，地价收入归属地方财政，承租人仅在理论上取得在同等价格条件下对租赁房产的优先购买权。