最阳光手法之增加持有物业

　　在土地增值税的征收细则上表明，仅对已经销售物业增值部分按增值情况分阶段按比例清缴，但是对于没有出售、自己持有或对外租赁的物业，如商业综合体、租赁式的写字楼、酒店等，则是根据经营的范围，逐年收税。这样既可以保证本地经济的活跃，又可以留住这只下金蛋的鸡。

　　对于开发商来说，显然已经逐步认识到持有商业物业不仅可以带来巨大的现金流、稳定的收益、资产的升值，且一旦土地增值税清缴，销售利润大幅降低，有些物业30年的回报甚至能超过当初销售的总额，还不包括物业自身不断的升值以及后续可能收到的租金。算过这笔账之后，“招保万金”四大巨头豁然开朗，近两年内在不同场合均曾表示将增持租赁型物业。

　　点评：这是最能够放在阳光下的一种应对手法，同时也是当地政府最愿意接受的，不过商业物业的确不是想运营就能够成功运营的，各位顿悟的开发商还是要苦练内功，才能用正确的方法找到一个优秀的结果来。

　　最速效手法之临界区内谨慎定价

　　一道简单的算数题就可以将土地增值税带来的临界区有一个清晰的描述。一块土地成本为4000元/平方米、建安成本为5000元/平方米、办公行政成本为1000元/平方米的物业为计，则可扣除项目金额为10000元/平方米，若定价在12000元/平方米，由于增值不超过20%，按规定可以免于征税，每平方米利润为2000元。若定价在12800元/平方米，则每平米需征收土地增值税(1 2 8 0 0 -10000)×30%=840元，扣除增值税后，每平方米利润为1960元，虽然定价更高，但利润却更薄。由此可见，在每一个税率征订额的附近，都有这样一个临界区，如果土地增值税开征，开发商定价位于临界区内，可能会放弃更高价格，而选择税率更低的下一个区间。

　　点评：曾有业内人士提出一个专业术语：72%均衡点，如果毛利率超过72%，在某一个区间内，定价越高利润率反而越低，因为税率的变化，多赚的钱往往不够交税。