基于农村金融交易成本居高不下、农村信贷风险不易有效控制的现实，商业性金融机构不断减少在农村的服务机构和信贷规模，这明显不能适应多元化农村经济结构对大量资金投入的需要，不利于新农村建设的推进和农村和谐社会的构建。相关制度尤其是担保制度的完善对于改变这一现状的意义不容小视。本文仅就“扩大有效抵押品范围”提出自己的浅见。

　　农房抵押制度的缺失与完善

　　房屋是农户的主要财产之一。允许农户房屋作为抵押物，是“扩大有效抵押品范围”的重要一环。农户对其合法建造房屋享有所有权，是《宪法》、《通则》和《物权法》都给予明确规定的。既然享有所有权，当然就享有在其上设定抵押权的权利。但是，按照目前的法律规定，以农户房屋作担保，金融机构面临着以下问题：

　　第一，虽然《物权法》明确规定“建筑物”(当然包括农户房屋)可以作为抵押物，但同时规定“宅基地使用权”不能抵押。由此可见，即使在农户房屋之上设定抵押权，但其效力不能及于房屋占有范围内的宅基地使用权。在金融机构实行抵押权而拍卖、变卖农户房屋时，因为有所谓“房随地走”、“地随房走”的“房地一致”规则的存在而无法变现。即使是依据“宅基地使用权只能在本集体经济组织内部成员之间转让”的规则，设定抵押的农户房屋，也只能在该村内部变卖，如此，该设押房屋的担保价值则颇值怀疑，一个仅能在不充分市场内流转的财产，其价值也是不充分的。由此而决定，以农户房屋担保而取得贷款时，金融机构会对担保物的价值评估和抵押率的确定持审慎态度。

　　对此，笔者认为，在十七届三中全会文件精神之下，“依法保障农户宅基地用益物权”成了以后宅基地使用权制度重建的重大政策信号，也就是要“依法保障农户宅基地依法取得、使用和收益的权利。逐步推行农村宅基地使用权的有偿使用和流转制度，发挥市场机制在资源配置中的作用”。因此，规定宅基地使用权流转规则，完善宅基地使用权制度，无疑是我们目前修改《土地管理法》的重心之一。在宅基地使用权的流转松动之时，农户房屋的担保价值将有望提升。在我国，房屋可以属于不同的市场主体所有，但土地只能属于国家或农民集体所有，土地不能成为交易的客体，因此，所谓的“房地一致”，在我国本身就是一个伪命题，在绝大多数情况下，房、地主体是不一致的。在此种情况下，农户房屋可以单独成为交易客体，自由地流转，但就其占有范围的宅基地，其所有权属于农民集体，其使用权属于农户，新的受让人则取得宅基地之上的法定租赁权或地上权。如此，即可设计出逻辑圆满和自足的农户房屋担保规则。