一次在和朋友闲谈的时候，偶尔得知他的置业计划，也许是现在日益商品化的今天，每每在我们满怀欣喜的走进“市场”的时候，总会给我们带来了一系列的困惑，尤其是“商品房”这一特殊的商品，朋友的顾虑很多，大多数的还是一些法律风险方面的担心，我很能理解他的心态，很希望能够通过我专业的视角，给朋友们一些提示。好吧，先从看房、预定房开始吧!

　　案例：

　　2009年5月10日，卢某在一刊物上见到乙房地产公司的一则广告(为了更全面的介绍案情，当事人采取匿名)，广告介绍了乙公司开发的南开区的一楼盘，该楼盘的经典户型是88平米两室，卢某看后非常喜欢这个户型，当即打电话咨询，并在第二天到销售现场签订了一份预定房屋协议。协议约定卢某认购乙公司销售的某公寓B座1501室，房屋总价款为620000元，并于协议签订时支付认购金20000元整，于2009年5月26日前签订《天津市商品房买卖合同》，该协议为格式合同，合同的违约条款中，写到“如买方在上述期限内不签订《天津市商品房买卖合同》，卖方(即乙公司)有权没收买方已交付的认购金”。但是，5日后，在卢某到现场签订合同交付首付款的时候，发现合同注明的卢某预购买的该公寓B座1501室的实际销售面积为：91.66平米，这与卢某在广告中看到的88平米的面积不相符。当时销售人员解释说：“该户型的标准面积是88平米，但卢某选择的1501室由于15层的楼道是消防通道，所以，整体15层的面积都比其它层的要大一点”。不过因为90平米以下房屋在购房政策上可以享受很多优惠，户型面积这样一增大就会让卢某多交纳不少的费用。当时卢某即表示由于这个原因要求解除预定协议。乙公司坚持如果解除协议，认购金不予退还。双方产生争议。

　　法律问题解析：

　　本案例涉及三个主要法律问题：

　　(一)、乙公司的商业广告性质是属于要约还是要约邀请;

　　(二)、预定协议由于是格式合同，该格式合同中单方权利约定的效力如何认定;

　　(三)、认购金属于定金还是预付款，定金和预付款的区分。

　　解析如下：

　　(一)、乙公司的商业广告性质是属于要约还是要约邀请

　　要约和要约邀请是一对较难界定的概念，合同法第15条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。可见，要约邀请是当事人在订立合同之前的预备行为，目的是要唤起别人的注意，“引诱”不特定的主体与其签订合同。要约邀请对发出人不具有法律约束力，所以要约邀请不能对行为人产生法律约束力。在实际的生活中推销商品的商业广告、寄送的价目表格、拍卖公告及招股说明书等均为要约邀请。但是，在商业广告的内容上，符合要约规定的，也可以认定为要约。要约要具备的条件最为重要的一点就是必须向特定的相对人发出，有订立合同的主观目的，内容具体、确定，对要约人具有约束力。