4、《物权法》第十四章设立了地役权制度。地役权是按照合同约定利用他人不动产,以提高自己不动产效能的权利。从实践看,很多情况下,不动产权利人都要利用别人的土地来实现自己的利益,比如在他人土地上建造设施。《物权法》在用益物权中规定了地役权,这实际上是规定了在出让、划拨、租赁等方式之外的一种利用土地的方式。这种方式适用范围究竟有多大,还需要配套的法律法规作进一步解释。

　　地役权和经常发生混淆,怎样区分这两者,也是《物权法》起草中争议很大的问题。举两个例子:第一个例子是,一个楼层分上下两户,楼上住户经常从楼下经过。后来楼下用户把房子卖出去作为商店,买受人开店后就把楼梯封死,楼上住户无法从楼下通行,就想办法从旁边搭建楼梯,政府提出不能随便乱搭乱建,否则影响城市市容规划,于是楼上住户每天只能借助木梯上下通行,其母亲五年没有下楼,这是一个上访多年的案例。第二个例子是,一个公司建了高尔夫球场,后来又修了一个会所,从会所到球场的直线路线需要经过一个村子的土地。公司无权征收土地,而如果修一条专用道路,就要与农民达成协议,双方在协商过程中对价格发生了争议。

　　相邻关系是相邻一方在必要范围内

　　必须给另一方提供相应的便利

　　一般情况下,这两个例子里的前者属相邻关系,后者则属于地役权的问题。区别在于,就第一个例子来说,相邻关系是相邻的一方在必要范围内必须给另一方提供相应的便利,但过去中没有关于通行便利的规定,所以法院很难处理。而按照《物权法》的规定,楼下住户应该有义务向楼上住户提供通行的方便。为什么必须由法律规定?这实际上就是一种法律上的强制性干预,是相邻方的法定义务。通风、采光、通行等属于个人的基本生活需要,也可以说是保障个人正常生活的最基本条件,所以有人把它总结为个人的基本人权。有的国家把通风、采光、通行等权利作为,比如日本,就是从这个角度考虑的——它是个人最基本的需要,所以法律必须强制性地要求一方给另一方提供这种便利,才能满足相邻方最基本、最低限度的生活需要。其次,这个问题为什么要由法律强制性地干预,而不能由双方通过合同来协商呢?这是因为涉及到最基本生活需要的问题,双方是无法通过谈判协商的,一方可能漫天要价以求对基本生活需要进行补偿,另一方在其基本需要不能满足时则可能会采取激烈的措施,这就会引发社会严重的冲突矛盾,所以法律要尽量避免这种冲突矛盾,就要直接干预,强制一方提供这种便利,而且不能要求对价,这是法律强制性的要求。第三,从效益角度考虑,也只有提供便利才符合“物尽其用”的要求,尽管通行会给一方造成妨碍,但和另一方对其物的有效利用相比,这种妨碍是比较小的。