广州一开发商将其拍卖引发15场官司，市国土房管局开具权属证明被起诉，争议仍在继续

本报记者　王晓云

     一个724平方米的地下室，4年间竟在业主、开发商、新旧物管公司等之间引发了15场官司。这到底是怎么回事？

     这个“官司缠身”的地下室位于广州白云区华兴苑小区，一块 “人民防空工程”的牌子就挂在门口。2004年3月，开发商因欠债把它拍卖，引起业委会的不满。业委会认为人防地下室应归全体业主所有，不应确权给开发商，也不能拍卖过户给私人。今年6月，业委会将市国土房管局告上法庭。

人防地下室被拍卖还债

      小区业委会主任张仪兴介绍，起初人防地下室是闲置的，平时铁闸门上锁。从2000年开始，开发商将它凿开一个大门，建成现在的停车场，由其属下的物业公司管理。当时的物业公司经理就是如今人防地下室被拍卖后的主人黎某，他是业委会诉市国土房管局行政案件中的第三人。

      2004年3月，因开发商欠债，广州原东山区法院委托拍卖公司将人防地下室拍卖。几个月后，过户给拍卖的买受人黎某，取得房地产权证。

申请延期确权遭到拒绝

      2004年5月28日，小区业主以“业委会筹备小组”的名义发表声明，称人防地下室的产权属于业主，不能被拍卖。8月，向法院提出执行异议，法院为此组织听证会。他们在听证会上得知，市国土房管局早在2000年8月就给开发商出具了权属证明，但上面写的是“地下室”，没有“人防”二字。

    听证会之后，2004年10月25日，法院通知业委会在收到通知次日起20天内对人防地下室提起确权之诉，否则视为自愿放弃合法权益。

    张仪兴说，11月10日向法院递交了延期确权申请，但没有得到法院同意。另外，他们还向市国土房管局提出对产权证书的异议。

市国土房管局被诉乱发证

     张仪兴说，华兴苑可以称为“诉讼小区”了。从2004年至今，业主、开发商、业委会、新旧物管等之间为各种争议打了15场官司。

       2004年年底，小区业委会和新的物业公司签约。2005年5月28日，新物业公司全面接手工作。今年6月，黎某以人防地下室权属人的身份，状告业委会，称他们非法侵占私人财物。

      小区业委会认为，事件的根源在于房管部门不应该为黎某发证确权，于是决定起诉市国土房管局，请求法院判令撤销被告发给黎某的房地产权证。

一审判决驳回原告起诉

     今年9月10日，广州白云区法院作出一审判决。法院认为，涉案房产原是开发商的物业，因开发商欠款被原东山区法院裁定拍卖，拍卖成功后，东山区法院向市国土房管局发出协助执行通知书，要求被告协助办理涉案房产拍卖后的过户手续，因此被告向第三人黎某发出房产证。“因行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定义务，不属于法院行政诉讼的受案范围，驳回原告的起诉”。

      业委会对这个结果表示不服，提起上诉。二审将于本月中旬开庭。

小区人防工程姓“业”、姓“国”、还是姓“开”？

市民懵懵懂懂

法规尚无定论

     据了解，广州住宅小区地下室有七成以上悬挂了“人防工程”标志牌，大多数作为车库使用。这个案件的背后，除了争论它的权属姓“ 国”、姓“业”还是姓“开”，更令业委会担忧的是：人防工程变私房是否会损害国防？一旦发生战争，小区居民有权入内躲避吗？

    《物权法》实施后，关于小区地下车库的争讼成为社会热点，而作为停车库一部分使用的人防工程，其权属归所自然成为讨论的敏感话题。不少居民询问：“小区人防工程被用作车位出售，是否合法，是否有损国防利益？”

   记者随机采访了多位市民，他们大多表示不清楚。“我从来没有想过，一旦发生战争，带着一家老小能躲到哪儿？现在是和平年代，更关心的是着火了如何逃生”，“不知道居住的小区内就有‘防空洞’，还以为那只是车库呢”，“我住的是楼梯房，旧小区没有地下车库，万一打起仗来，自己该怎么办”……

    记者发现，许多业主闹不明白，小区人防工程的所有权到底归谁？现行法律没有明确它的所有权，法规之间存在相互“打架”，理论和实务界对其的认识不同。《物权法》对此也没有定论。

    全国人大常委会法制工作委员会民法室主任姚红谈到这个问题时曾说，按照《人防法》的规定，人防设施是谁投资谁受益。但是，它的所有问题非常复杂，在《物权法》里仍无法解决，需要进一步研究。

使用人防工程该不该受到法律限制？能被任意拍卖吗？

不宜变成私有

战时国家安排

除了权属争议，还有一个问题让人疑问：人防工程毕竟不同于普通的房产，对它行使所有权时该不该受到法律的限制？能被任意拍卖处分吗？

      “人防工程不能被拍卖，没有法律依据。”广州市律师协会民事法律专业委员会主任詹礼愿直截了当地表达观点。不过，詹礼愿认为，虽然人防工程多被作为车库使用，但性质毕竟是人防工程，属于小区附属公共配套设施，不能想怎么处分就怎么处分。“假如被拍卖转让，第三方获得房地产权证，变成私人空间。这时候，还要它承担国家防空的作用，本身就很矛盾。”

    詹礼愿说，当然也不能浪费资源。基于人防工程建造利用上的“平战结合”原则，所有人可以自由利用该工程受益，出租是通常的方式，需要强调的就是承租人不能影响其防空功能的发挥。

    今年6月4日，广州市人民防空办公室牵头多个部门举办了人防工程权属问题研讨会，参会者对此热议不休。

      “不管最终归谁所有，对其转让行为等都不会影响它的防护功能。”广州市人民防空办公室政策法规处一位工作人员对记者说，到了战时都要归国家统一安排使用，任何人都不能拒绝。“人防工程确认权属及转让行为的行政主管部门应当是国土资源和房屋管理部门，人防主管部门没有这项行政职能。不管是其投资人、承租人、新的受让人等，都不能破坏它的结构和功能，否则就是破坏国防。”