预告登记主要是针对商品房预售。众所周知，在签订商品房预售合同时，房屋还没盖起来，不可能产生所有权，就不能办理产权过户登记。这样一来，由于信息的不对称，开发商很容易一房多卖，生活中确实也存在这种情况。一套房屋卖给若干个消费者，但最后只有一个人能得到房屋，那其他人怎么办呢？尽管其他人可以根据合同的效力，要求开发商承担违约责任，赔偿自己所受的损失，但是，损害赔偿请求权能否实现，很大程度上取决于开发商的赔付能力，也就是说，损害赔偿请求权不一定能得到实现。另外，即便得到了损害赔偿金，买房人的目的（取得房屋所有权）也不能实现。买房人要想拥一套房屋，唯一的途径是再次购买，这样将增加交易成本。（买房人在买房时获取信息是需要成本的。）出现了一屋多卖的情况，既不利于交易的安全，也无效率可言。按预告登记制度，商品房预售合同签订后，买房人就可以凭借合同办理预告登记。作完预告登记，开发商再把这套房卖给别人的话，不发生物权效力。通过预告登记，赋予商品房预售合同中买房人的债权以对抗他人的效力，使债权请求权取得物权效力，可以对抗他人，从而保护消费者的买房利益，使其最终取得物权。

    三、    物权法总则编中的不足及立法建议

    （一）未规定什么是物

    物权是对物的支配权，物的法律形态对物权的内容及物权的变动规则有着决定性的意义。对物的界定， 是我国物权立法必须解决的首要问题。物权法是围绕着对物的支配关系而展开的，“物”这一客观范畴不仅是整个物权法的立法基础和起点， 而且也是贯穿并连接各个具体制度的一条主线， 直接决定着物权法的内容和体系。但我国物权法中没有设立关于物的规定，实属一大遗憾。笔者认为物权法应明确规定物的概念。所谓物，是指能够为人力所控制并具有使用价值的有体物。

    自罗马法以来， 关于物的定义在民法中有广义和狭义之别。广义的物， 包括有体物。财产权利和无形财产， 罗马法以及法国法系各国立法， 均采物的广义概念。狭义的物， 仅指有体物， 为德国、日本和中国台湾等国家和地区民法采用。如《德国民法典》第90 条规定：“本法所称的物， 仅指有体物。”二者的主要分歧在于是否承认无体物为权利客体。在民法上采纳物的广义概念的主要的缺点，是将法律关系的客体与法律关系的内容等同，这样不但物上的支配关系难以区分，而且物权与债权等其他财产权利之间的界限也无法确定。为法律关系的准确和清晰的目的，狭义的物的概念更为科学可取。有体物的确定，对物权法尤其具有重要意义，因为物权法上的物，只能是有体物，而不是广义上的物。在现代物权法中，有体物是指除权利以外的一切物质实体，即物理上的物，它不仅包括占有一定空间的有形物（各种固体、液体和气体） ，还包括电、热、声、光等自然力或“能”（energies） .[1]鉴于科学技术的发展及高层建筑和地下建筑的出现，特定空间，无论位于地面之上或地面之下，如果具有独立经济价值并有排他支配的可能性，均可成为物权客体，因此也应将其视为物。

    （二）没有统一不动产登记机关

    不动产登记制度为物权法的制度基础。物权法第十一条规定了不动产登记由不动产所在地的县级登记机关办理，为不动产登记提供了统一的法律根据，在总则中也统一了登记的效力，即登记生效主义。但是没有解决登记机关不统一的问题。目前，我国不动产登记存在以下问题：1、负责登记的机关有6个之多，形成多个登记机关，多头登记的局面，如国土管理机关、房产管理机关、破产管理机关等都负有一定的不动产登记职能，给当事人的登记造成困难，也损害了登记制度的基础和权威性。2、不动产登记机关是行政管理机关，往往出现有些登记机关利用自己手中的权力牟取不当利益（如按评估的价值收取登记费）。3、现行登记机关侧重行政管理性，而缺乏物权的公示性和司法性。本来登记机关应该是一个服务机关，登记是一个服务行为，一个证明行为，现在却成了登记机关利用行政权力牟取利益的渠道。因此，中国物权法一方面应当确定统一的不动产登记机关，另一方面应当解决登记机关与行政管理权脱钩问题，使登记机关没有行政管理权，建立一个统一的、与行政管理脱钩的不动产登记制度。而物权法审议稿回避了该问题。