为了解决这问题，不少地方政府出台了地方性法规或政府规章，要求农民限期办理农村房屋产权登记手续。应该说，这种办法确实能起到一定程度的作用，但它的合法性和有效性还值得探讨。比如说，如果不去办理，那么是否该农村房屋就属于违章建筑了？如果已经办理了，是否意味着政府承认该农村房屋的合法和产权归属？该房产证是否和商品房一样具有同一的公信和对抗效力？

目前，对于城市房屋，“我国坚持只有登记证书才能表征所有权，只有登记才能取得所有权。登记簿及其权属证书具有产权推定公信力，即权利正确性推定效力”。[69]这种法律制度来源于《城市房地产管理法》[70]之规定，但并不包含农村房屋。既然如此，地方政府私下颁发的农村房屋所有权证，又有何用？

当然，实际上许多公证机关，还是认可由当地政府颁发的农村房屋所有权证的。他们认为，无论你的房产证是依照法律规定还是地方政府的政令获得，与我都没有关系，有问题自有政府会出面解决。但法院却就不这么自在了，他们在审判时既要以法律为依据，又要顾及地方政府颜面，所以同个法院，对同样案例的判决截然不同也就不足为奇了。

六、宅基地使用权非居住用途引起的法律问题

这是个市场经济出现的新问题，而且，随着经济不断发展，矛盾在不断地激化。

在我国八十年代开始实施改革开放政策后，为解决大量的农村村民从事个体工商户需要场地问题，1987年，国务院颁发《城乡个体工商户管理暂行条例》[71]之第十四条规定：个体工商户所需生产经营场地，当地人民政府应当纳入城乡建设规划，统筹安排。经批准使用的经营场地，任何单位和个人不得随意侵占。与之配套的《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》[72]（修正）之第二十三条规定：经批准个体工商户使用的经营场地，需要拆迁的，应当按照有关规定，由使用单位承担拆迁费用。但遗憾的是，至今没有具体的操作方案出台。

而依据《土地管理法》规定，农村每户村民拥有宅基地，是为满足其建造居住房屋而分配的。对于“建住宅”理解，1992年国家土地管理局政策法规司曾释义：“《土地管理法》第四十五条（旧）所指的“建住宅”，应当理解为农村居民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施”[73]。

因此，如果农村村民需要经营性场所，有两种途径获得建设用地：1、通过举办乡、镇、村企业形式依法申请集体经济组织的土地作为建设用地；2、依法申请获得国有土地作为建设用地。

第一种方式，对于广大农村村民的个体经商或开设手工坊，显然是不现实的，因为一个村庄开设集体经济企业，在数量上是非常有限的；第二种方式，对农村村民更是一种空想。

事实非常明确，在对农村村民如何获得经营性土地的问题上，我国的立法者根本没有考虑或者说完全忽略了。而实际上，大量的农村个体工商户普遍存在于每个村庄，遍布各个行业。国家不但默认而且鼓舞村民以宅基地建造的居住房作为个体经济发展的场地，这种态度对于解决农村经济发展具有重大的现实意义，但问题仍然存在且矛盾不断激化。

如杭州市的龙井村[74]，靠近马路旁的村民用自建房开设茶馆或茶店，获得了惊人的财富，而同村位于村内或村另一头的村民就没有这么幸运了。同样的集体经济组织成员，同样的分配获得宅基地使用权，只是因为宅基地使用权位置不同，就形成截然不同的贫富分化。这直接导致村民要求重新分配宅基地使用权的呼声越来越强。

这种现象在全国各地的农村都普遍存在，尤其在沿海地带的竞争更是激烈。有的村民为了获得靠近公路旁的宅基地使用权，不惜贿赂、抢占，更有甚者于国法不顾，私自侵占耕地用于建造房屋等。同时这也是直接导致农村空心房不断扩大的关键原因。

笔者以为，集体经济组织在分配宅基地使用权时，可依据宅基地使用权所在的地理位置，适当调整户均分配面积比例；对于那些位置相对优越的宅基地使用权可采取抽签等比较公平合理方式进行分配；对那些纯粹用来出租、经商的宅基地使用权，可以采取收费方式来抑制集体经济组织成员之间的紧张状况。同时，国家应从法律层次上尽快立法出台农村个体工商经济发展的场地获得、使用、转让等相关措施，并制订出对宅基地使用权非居住用途的征收税费的政策法规。

七、宅基地使用权征收后的补偿安置问题

目前，对农村宅基地使用权征用后的安置补偿的法律直接依据，是《土地管理法》第四十七条。该条规定：征用宅基地的，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定，被征收土地上的附着物，也由省、自治区、直辖市规定。

由于该条款规定的太笼统，以致实践中，对宅基地征用后的补偿安置，只能以省、自治区、直辖市的规定为准。而许多省、自治区又直接授权区、县政府制订具体实施方案。如浙江省规定[75]：征用宅基地的的补偿费是参照当地耕地的补偿标准，对房屋的补偿按照实际价值计算，但具体的补偿标准，授权市、县人民政府结合当地实际制定。

市、县政府出于搞活当地经济发展和招商引资之需要，在制订补偿安置的标准过程中，往往侧重考虑控制征用成本，这就导致了制订出的标准比较低或很低，常常引起农村集体经济组织和村民的强烈抗议。这个问题是宏观的，涉及到国家经济发展与农村集体经济财产保护的矛盾，本文暂不展开论述.
 

1、宅基地所在区位不同，征用补偿费用不同问题

位于城市郊区的农村宅基地使用权被征用后，经常会有该问题发生。前面已经提起过，对农村房屋的征用补偿，涉及到两个不动产即宅基地和房屋。按照民法理论，补偿也应区分，因为两者的补偿标准和补偿性质都是不同的，对宅基地的补偿是基于土地被征用而产生，补偿对象是被征用的土地所有权人和使用权人；而房屋属于私人所有，补偿直接给被征用人。但目前，许多地方制订的关于集体土地房屋征用补偿方案中，都规定可将宅基地补偿费直接补偿给农户。在实际操作中，分货币补偿、房屋安置、另行审批宅基地安置三种方式。

（1）货币补偿，是指宅基地征用后，对宅基地使用权人进行一次性安置，包括宅基地使用权和房屋两个补偿。宅基地使用权区位是指处于城市规划区具体的地理位置，依据政府规定的土地基准价进行评估而定，被拆除房屋按房屋的重置成新价确定。至于如何计算，国家没有统一规定，地方政府也就因地制宜。