广东省佛山市中级人民法院

民事裁定书

(2005)佛中法民五初字第24号

　　申请人佛山市澜石房地产综合开发总公司诉被申请人李卡申请撤销仲裁裁决一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，申请人佛山市澜石房地产综合开发总公司及其委托代理人许黎明、吴锦棠，被申请人李卡及其委托代理人刘景平、吕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　申请人佛山市澜石房地产综合开发总公司诉称：一、仲裁的程序违反法定程序。1、仲裁庭延迟作出裁决，严重违反了法定程序。仲裁委2005年3月14日受理被申请人的仲裁申请后，于2005年3月30日组成仲裁庭，根据《佛山仲裁委员会仲裁暂行规则》第84条的规定，仲裁庭应当在仲裁庭组成之日起75日内作出裁决，但仲裁庭在没有任何特殊情况需要延长仲裁时间的情况下，迟至2005年9月9日才作出裁决，严重违反了限期作出仲裁裁决的强制性规定，侵害了申请人的合法权益，其作出的裁决是不合法的。2、仲裁委员会延迟向申请人发出《仲裁通知书》，同样违反了法定程序。仲裁委员会于2005年3月14日受理被申请人的仲裁申请，根据仲裁暂行规则第78条的规定，仲裁委员会应在2005年3月15日前向申请人发出受理通知，但仲裁委迟至同年3月16日才发出受理通知，违反了限期发出受理通知的强制性规定，侵害了申请人的合法权益。
　　二、仲裁裁决认定事实严重错误，违背了社会公共利益。1、被申请人购买的商品房的房产面积于2001年12月3日便已得到房地产测绘部门的测量确认，也即被申请人从2001年12月3日起便应当知道自己的权益是否已被侵害，但被申请人迟至2005年3月14日才提起仲裁，显然已超过了2年的仲裁时效，并且本案并没有中断仲裁时效的法定事由出现。2、仲裁庭无视《商品房购销合同》的约定，杜撰商品房的销售单价，违法裁决申请人返还根本就没有多收的购房款12426元及利息。按照《商品房购销合同》第四条的约定，被申请人所购商品房以“实得建筑面积”为单位，单价为每平方米3381.48元，总房款为283841元，共有分摊面积并不计算购房款，但仲裁庭却根本无视合同的约定，认为该商品房的单价应按合同总价款除以合同约定的建筑面积计算，即每平方米2910元。由于共有分摊面积部分被申请人并没有支付购房款，因此根本就不存在退还此部分面积差额多收购房款的问题。被申请人支付购房款的部分仅仅是合同约定的“实得建筑面积”，虽然房地产权证上的“套内建筑面积”比合同约定的“实得建筑面积”少了1.2平方米，但二者的面积差额比仅为-1.4%，并没有超过《商品房购销合同》第五条约定的±2%误差比，申请人并不需要退还多收的购房款，但仲裁庭却以双方签订的《商品房购销合同》属于格式合同为由，认定面积误差比的计算方式为：(实际建筑面积93.27平方米-暂测建筑面积97.54平方米)÷暂测建筑面积97.54平方米=-4.3%，并且按其杜撰的单价每平方米2910元裁决申请人退还多收的购房款12426元(其中包括退还共有分摊面积部分8933.7元)。仲裁庭面积误差比的计算方法是极其错误的：第一，《商品房购销合同》第五条关于“实际面积与暂测面积差异的处理”是双方协商确认的合同条款，并不属于《合同法》第39条规定的“重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款”，因此，该条款并不属于格式条款。第二，申请人与被申请人签订的《商品房购销合同》第四条与第五条是相辅相成的条款，第四条对商品房的计价方式、单价及总房款作出了约定，紧随其后的第五条即对实际面积与暂测面积的差异处理作出了“面积误差比超过±2%，每平方米价格保持不变，房价款总额按实际面积调整”的约定。因此，虽然《商品房购销合同》第五条对面积误差比的计算方式没有作出明确的约定，但是根据《商品房购销合同》第四条就可以确定面积误差比的计算方法应为：(套内建筑面积-实得建筑面积)÷实得建筑面积=-14%，因为根据《商品房购销合同》第四条的约定，被申请人支付的仅仅是“实得建筑面积”部分房价款，共有分摊面积部分无须支付，因此不可能也没必要在合同第五条约定退还共有分摊面积部分购房款的问题。据此，向法院提起申请：1、撤销[2005]佛仲字第018号裁决书，并依法驳回被申请人的请求；2、仲裁费、诉讼费由被申请人承担。
　　李卡答辩称：一、本案的仲裁程序是符合法定程序的。关于申请人所说的延期裁决的问题，仲裁委员会当时作出延期裁决是经过仲裁委员会主任的批准的，因此延期裁决程序合法。根据仲裁规则的规定，本案讼争的仲裁裁决也没有超过48小时的受理时限，所以本案仲裁裁决的程序是符合法律规定的。二、本案的仲裁裁决是正确的，没有超过仲裁时效。被申请人在2003年3月15日向消委会主张过自己的权益，关于面积差异的具体认定，裁决书的认定也是正确的。三、申请人没有提出任何理由证明其撤销裁决的主张，所以对于其申请法院应予驳回。
　　在诉讼中，申请人提供以下证据：
　　1、[2005]佛仲字第018号仲裁裁决书。
　　2、《商品房购销合同》，证明申请人与被申请人双方存在购销合同关系，另外合同的第四条对于销售的商品房的单价及总购房款作出了约定，合同第五条对于商品房交付后的实际面积与暂测面积作出了约定。
　　3、《房地产权证》(粤房地证字第C1062890号)，证明被申请人的房子在2001年11月3日就经过测绘，所以被申请人应该在该天开始就知道实际面积与暂测面积是不相符的，其应该从该天开始就知道其权利受到侵害。
　　4、《金子苑6号(C座)购房面积登记表》，证明被申请人提起仲裁时已经超过2年的仲裁时效。
　　5、仲裁委员会在2005年3月16日出具的《仲裁通知书》，证明仲裁委员会违反了限期送达仲裁通知的强制性规定。
　　6、《仲裁庭组成通知书》，证明仲裁委员严重违反了限期作出仲裁裁决的强制性规定，侵害了申请人的合法权益。
　　经质证，李卡对上述证据的质证意见如下：证据1，对其真实性没有异议。证据2，对其真实性没有异议，对其证明的内容有异议。证据3，对其真实性没有异议，对其证明的内容有异议。诉讼时效应该从2002年7月18日开始计算。证据4，对其真实性没有异议，对其证明的内容有异议。被申请人有证据证明在2003年3月15日被申请人曾针对面积差异、房子交付等向消费者协会进行过投诉，主张过权利，诉讼时效中断。证据5，对其真实性没有异议，对其证明内容有异议，延期受理是经过仲裁委员会的主任批准的。证据6，对其真实性没有异议，对其证明内容有异议，仲裁庭是完全符合“48小时内受理”这个时间规定的。