该笔购房款应由谁退还
对于应由谁承担退还房款的责任,一种意见认为,房屋买卖双方为王某和李某,由于李某、吴某与沈某重新订立了售房协议书,导致房屋过户登记到沈某名下,吴某与李某违反了合同约定,存在过错,应承担违约赔偿责任。另一种意见认为,房屋买卖关系成立后,在产权过户中由于第三人沈某的过错导致房屋过户到其名下,真正的侵权人是沈某,应由沈某直接承担返还房款义务。
笔者认为,上述两种意见均有欠缺之处。本案中,房屋买卖合同的主体是王某与李某,订立的合同是合法有效的。双方签订合同后,王某履行了付款义务,李某虽然交付了房屋,然而,由于房屋的买卖并非以交付作为转移所有权的方法,所以,王某虽然入住该房,但他并未取得对该房屋的所有权。后由于李某违反其与王某之间买卖合同所规定的义务,将产权登记到了沈某名下,致使王某失去了本应由他取得的房屋所有权,故李某应承担相应的违约责任。我国合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现作为特定物的房屋所有权已转移到了他人处,使得该房屋买卖合同根本无法履行,所以,王某要求李某返还购房款及赔偿违约金的主张应予支持。
在沈某将王某所买房屋过户至其名下前,房屋的所有权还属于李某所有,沈某不花分文以不正当方式将产权过户到了自己名下,其行为侵犯了李某的财产权,其应对李某承担侵犯产权之侵权责任。我国民法通则规定,侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿。现沈某已将房屋卖给他人,无法返还财产,所以其应将由李某返还给王某的购房款等额的房款给付李某。由于吴某是王某与李某房屋买卖合同的中介人,不是该房屋买卖的主体,所以其不应承担违约责任。但并不是说其就不承担其他责任。作为中介方,吴某明知该房经过其介绍后,王某和李某已达成了房屋转让协议,其仍与沈某、李某重签售房协议,并帮助沈某将房屋过户至其名下,实际上吴某的行为也侵犯了李某的财产所有权,也就是说,吴某与沈某基于共同的关联行为和分别的过错,对李某的财产权构成共同侵权,故吴某应对沈某所承担的赔偿责任承担连带责任。
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