出租人未通知承租人出售房屋给第三人的行为是否有效？

【案情】
自2008年3月起，刘某租赁王某一套房屋用于居住。2009年9月，王某在未告知刘某的情况下，将该套房屋出售给李某，并办理了房屋产权变更登记。刘某获悉后，要求王某以同样价格卖给自己，遭王某拒绝。刘某遂称王某侵犯其优先购买权，王某与李某之间所达成的房屋买卖协议无效。

【分歧】

出租人未通知承租人的情况下出售房屋给第三人的行为是否有效？

第一种意见认为，出租人出卖出租屋，应提前通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人在未通知承租人的情况下，出卖房屋的行为无效。

第二种意见认为，出租人在未通知承租人的情况下，将房屋出售给第三人的行为，虽然侵犯了承租人的优先购买权，但并非无效。刘某只能要求王某赔偿其由此造成的损失。

【管析】

笔者同意第二种意见。

1988年颁布的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从该条中可以看出，出租人在未通知承租人的情况下，出售出租屋给第三人的行为侵犯了承租人的优先购买权，承租人可向法院请求宣告该房屋买卖行为为无效行为。该条款赋予了承租人的优先购买权具有物权的效力，承租人享有对抗第三人的权利。但问题是，2007年颁布的物权法确定了物权法定的原则，物权的种类必须由法律规定，而在物权法所规定的他物权中并无优先购买权。因此，最高院的司法解释和物权法的规定存在冲突。最高院的司法解释是否还应适用呢？

笔者认为，优先购买权指的是特定权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。该优先购买权对标的物的所有权有一定的限制力，但其并非物权的种类，它确定的是出租人在出售房屋时的义务，但不能以此对抗第三人。在合同法的第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条中也只是规定了出租人所应承担的义务，而未规定第三人是否应承担此项义务。因此，在笔者看来，因最高院司法解释中的“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”与物权法定原则的要求存在冲突，在本案中不应适用。对于出租人未能履行合同法中所规定的义务，由此造成承租人的损害，承租人只能根据合同追究出租人的违约责任。

就本案而言，王某与李某之间签订的房屋买卖协议是有效的，刘某要求法院确认该协议无效的请求不应支持。对于王某侵犯了刘某的优先购买权，由此造成的损失，刘某有权要求王某赔偿。

作者：新余市中级人民法院 甘致易