租赁合同是否适用善意取得

【案例】余某与李某是一对夫妻。2010年2月,余某未经妻子李某同意,独自与钟某签订了一份《租房合同书》,按照合同约定,余某将其与李某共有的位于县城繁华地段的房屋租赁给钟某使用,租期三年。 　　合同签订了一年多,妻子李某才发现丈夫背着自己把房子租了出去,于是她以余某和钟某签订合同时未征得其同意为由,提起诉讼,要求法院确认租赁合同无效。在庭审中,钟某提出,自己租房一事应适用善意取得制度,合同应为有效。
　　【释义】所谓善意取得,指的是无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物(动产或者不动产)转让给第三人的,如受让人在取得该动产时系出于善意,则受让人取得该物的所有权,原权利人丧失所有权。
　　我国法律中只有物权法对动产和不动产的处分方面有对善意取得的规定,《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:
　　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
　　【评析】在本案例中,丈夫余某即属于无处分权人,他未经妻子李某同意,就擅自将共有房屋租赁给他人使用。
    钟某租房也不适用善意取得制度,余某与钟某签订的租赁合同属于无效合同。
　　根据《城市房屋租赁管理办法》,共有房屋未取得共有人同意的;不得出租。余某出租的房屋就是其与李某共有的,且其出租行为并未征得房屋共有人李某同意, 其行为明显违反了上述规定。根据《中华人民共和国合同法》,违反法律、行政法规的强制性规定的合同,属于无效合同。所以,据此应认定余某与钟某签订的租赁合同属于无效合同
　　需要详细说明的是,在我国,善意取得应具备的条件。在日常生活中,这是读者朋友可能遇到的。
　　第一,让与人必须是基于所有权人的意思占有动产。因此赃物、所有人不明的埋藏物、隐藏物、遗失物、漂流物等都不适用善意取得。第三人如果是从出卖同类物品的公共市场上买得的,则即使是赃物、遗失物,仍然适用善意取得制度。
　　第二,财产必须是依法可以流通的财产。法律禁止或限制流转的物,如爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等,不适用善意取得制度。国家专有的财产以及法律禁止或限制流转的国有财产,也不适用善意取得制度。国有企事业单位占有的,依法可以由这些单位处分的国有财产,与集体和公民个人所有的财产一样,适用于善意取得制度。
　　第三,必须是动产。善意取得只适用于动产。不动产所有权的移转采用登记制度,不适用于善意取得制度。
　　第四,受让人必须通过交换取得财产。受让人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现。如果通过继承、遗赠、赠与等行为取得财产,不适用善意取得。
　　第五,受让人取得财产时出于善意。受让人善意,是指受让人相信财产的让与人为财产的所有人。受让人在让与后是否为善意,并不影响其取得所有权。
　　从上述条件可以看出,善意取得的前提条件是“转让”,而“租赁”与“转让”是有着本质区别的两个不同的概念。“转让”是把自己的东西或应享的权利让给别人。“租赁”是出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用,承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利,但物品的所有权仍保留在出租人手中。由此可以得出这样一个结论,租赁不具备善意取得制度的前提条件。
　　再回到本案例中来。如果租赁合同无效,钟某的利益又该如何维护呢?从公平正义出发,善意承租人的附加利益也应得到保护的。我国法律规定,如果承租人事先知道出租人无权处分,可要求其赔偿损失,支付使用费。我国《合同法》也规定,因第三人主张权利,致使承租人对租赁物不能使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。