该房屋应卖给谁

　[案情]
　　2004年3月4日，原告陈与被告永新县某经济区供销合作社（简称经济区社）口头协议，被告以15000元价格将一栋房屋卖给原告，待县总社批复同意后付款交房，原告先预交定金1000元。第三日原告向被告交纳了购房定金1000元。同年5月30日县总社批复同意卖房意见，但此后被告拒不履行协议。同年7月6日被告又与第三人黄某签订书面购房协议，被告仍以15000元价格将房屋卖给第三人黄某，且已付购房款，但尚未交付房屋。在签订协议时，第三人知道原告已与被告达成口头购房协议并交付了定金。此后原告多次找被告协商，但被告以与原告达成的仅是口头协议而不是书面协议为由拒不履约。原告便向法院起诉被告要求其继续履行卖房协议。

[分歧]

　　对本案处理，主要存在三种不同意见：

　　第一种意见认为，虽然本案原告与被告达成的口头协议是双方真实意思的表示，且所附条件也已成就，该协议合法有效，但是双方没有办理房屋产权变更登记，没有形成实际房屋买卖，第三人在明知原告与被告达成了购房协议并交付了定金的情况下仍与被告签订购房，并无恶意，第三人与被告达成的购房协议也应当合法有效。在二份协议均有效的前提下，第三人与被告达成的书面协议应当优于原告与被告达成的口头协议，且第三人已交付了购房款，故而该房应当卖给第三人黄某，原告不能要求被告继续履行协议，只能要求被告承担履约不能的违约责任。

　　第二种意见认为，原告与被告达成的购房协议合法有效是无可非议的。被告与原告达成了购房协议后又与第三人签订购房协议，其行为违背了诚实信用原则，有损交易安全，违背了法律的相关规定。同时，第三人在明知被告与原告达成了购房协议的情况下仍与被告签订购房协议，第三人在该协议中取得的权益不属善意取得，故而第三人与被告签订的购房协议无效。原告与被告达成的口头购房协议合法有效，且能够继续履行。因此，原告要求被告继续履行购房协议的诉讼请求法院应当支持，该房被告只能卖给原告。

　　第三种意见认为，原告与被告达成的购房协议有效，第三人与被告达成的购房协议也有效。因为原告与被告达成的口头购房协议，没有办理房屋产权过户登记，原告并未对此房屋享有物权，而仅仅是享有债权。第三人明知原告享有债权而仍向出卖人购买，这是完全符合自由竞争和交易自由的原则。在市场经济条件下，任何人对某一标的物在尚未交付时均可向出卖人提出购买，这是当事人享有的正当的自由，第三人明知被告已与原告达成口头购房协议仍与其签订购房协议，这并不具有恶意。故而不能据此确认第三人与被告所签订的购房协议无效。在二份协议均有效的情况下，并且第三人与原告都没有实际占有标的房或与被告形成合法的房屋买卖关系，而原告与被告达成购房协议在前，先向法院主张权利，法院应予支持其诉讼请求。况且第三人明知买卖合同存在而仍然购买，乃是非善意的，因而第三人与被告所签订的购房协议应予解除。由此可知，该房屋应当卖给原告。

[评析]

　　以上三种处理意见之所以分歧，关键在于二方面认识不一致：一是第三人与被告签订的购房协议是否有效；二是数份协议有效的情况应当如何处理。综观全案，上述三种分析意见，笔者认为第三种意见正确，其理由如下：

第一，第三人黄某与被告签订的购房协议应当确认有效。原告陈道仟与被告达成的口头购房协议，被告以该协议是口头协议而抗辩其无效是不成立的，大家对该协议的合法有效性认识是一致的。但对第三人与被告签订的协议是否有效，大家意见分歧较大，而分歧的关键在于是否可以根据第三人明知有前买卖合同存在仍然购买的非善意而确认第三人具有恶意。本人认为，非善意并非就是恶意。第三人黄某虽然知道原告陈已当被告达成了口头购房协议，并且交纳了定金。但原告没有实际占有该房屋，更没有依法办理产权过户登记手续，原告据该协议仅仅享有债权，并非享有物权。在市场经济条件下，任何人对某一标的物在尚未交付时均可向出卖人提出购买，这是当事人享有的正当自由，故而第三人黄某知原告陈某享有债权仍与被告签订购房协议，这是完全符合自由竞争和交易自由的原则，不能据此而认定其有恶意，那么第三人与被告签订的购房协议应当确认有效。第三人在该协议中取得的权益确有非善意性，但我们不能以偏概全，不能据此而确认第三人与被告签订的购房协议无效。

　　第二，原告要求被告继续履行购房协议的诉讼请求应予支持。原告与被告是在双方意思表示真实的情况下所达成的协议，且原告按协议交纳了证约定金，协议所附生效条件也已成就，故而原告与被告达成的购房协议合法有效，法院应予确认。本案被告又与第三人签订房屋买卖协议而拒不履行与原告达成的房屋买卖协议，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然本案仅仅是原告与被告达成的房屋买卖协议有效，并没有办理产权过户登记手续而没有形成房屋买卖关系，本案原告仅享有债权，不能对抗物权和善意第三人。但是，本案没有人主张对该协议标的物——房屋享有物权，本案第三人既没有实际取得该房屋（没有办理过户登记手续），也并非善意，即本案被告仍对该房屋享有产权，有能力承担履行与原告达成的房屋买卖协议的违约责任，故而法院应当支持原告要求被告继续履行协议的诉讼请求，补办房屋过户登记手续。此外，虽然第三人与被告签订的房屋买卖协议有效，但是第三人明知有前买卖协议存在仍然与被告签订买卖协议，第三人在该协议中所取得的权益是非善意的，况且被告履行了原告的协议就不能履行第三人的协议，故而第三人与被告所签订的房屋买卖协议应当依法解除。

　　综上所述，原告陈某与被告所达成的口头购房协议合法有效，且所附生效条件也已成就，被告应当继续履行该协议；而被告与第三人黄某所签订的购房协议虽然也有效，但应当依法解除。因此，本案被告应当将房屋卖给原告陈某。

作者：周文奇 李重立