借用他人个人信息办理按揭贷款，房屋所有权究竟归谁？

[案情]
　　2008年11月13日，原告梁某欲购买某小区的商品房，因以其本人名义办不到按揭贷款，遂借用被告刘某的个人信息，以被告的名义签订了《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款，购买了两套商品房，价款为人民币41万元。原告梁某支付了首付款人民币13万元，余款仍以被告刘某的名义由原告梁某缴纳月供款，直至2009年5月份。2009年6月，被告刘某挂失更换存折，自行缴纳银行按揭贷款。2009年10月，原告梁某向公安机关提出过控告，本市公安局经侦支队受理后对被告刘某进行了询问，被告刘某在公安机关承认登记在其名下的两套某小区商品房的实际买受人、出资人为原告梁某。但被告刘某后来仍不配合原告更换相关购房手续，经多次交涉未果，原告遂提起诉讼。请求确认登记在被告刘某名下的两套商品房实际买受人为原告，并判令该两套房子归原告所有，剩余按揭贷款由原告偿还。

　　[争议]

　　借用他人个人信息办理按揭贷款，房屋所有权究竟归谁？

　　第一种意见认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产以登记为其公示方式，不动产的登记权利人即其所有权人。根据物权的独立性和无因性原则，无论本案争议的房屋的实际出资人是谁，其物权依然属于房屋的登记所有权人，即被告刘某。原告梁某的诉讼请求不能成立，应予驳回。

　　第二种意见认为，根据购房时双方当事人的真实意思表示，结合首付款的支付及银行按揭贷款的偿还情况综合分析，可认定诉争商品房的实际买受人为原告梁某，该两套房子的权属依法应归原告所有。

　　[评析]

　　笔者认为第二种意见更合理，理由如下：

　　根据法学原理：物权的设立、变更、转让和消灭，是一个整体的不可分的过程，包括两个行为，一个基础行为即导致该物权设立、变更、转让和消灭的债权　　行为，一个物权行为即该物权流转的过程行为。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。即指物权行为的基础行为必须是合法善意的。被告刘某在出借其个人信息给原告梁某贷款买房时双方当事人的真实意思表示均为该房屋为原告所有，后又将原告支付了全部首付房款并按月支付按揭贷款的房屋据为己有，不符合公序良俗原则，亦违反合同的对价原则。以上行为导致其不能获得房屋产权。

　　同理上述论证在《中华人民共和国物权法》第九条中规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力… …但法律另有规定的除外。”笔者理解在这里的“法律另有规定”即法律基本原则和强行性规定。涉案房屋的归属因商品房买卖合同而产生，虽然原告非合同当事人，但合同的权利应综合考量合同双方当事人所支付对价，在本案纷争中，原告支付合同绝大部分对价，应为合同实际的当事人，也就是诉争房屋实际买受人。

作者：萍乡市安源区人民法院 钟强 罗军