房屋租赁合同的管辖法院

发布日期：2012-01-04 作者：110网律师

【案情】     原告李某欲与被告徐某签订一房屋店面租赁合同，该店面位于硚口区长丰大道，在签订合同前，原告李某向被告徐某支付了30000元订金，后因被告徐某的原因，合同最终没有签订成功。原告迫于无奈依法向被告徐某居住地江汉区人民法院起诉，要求返还30000元订金。但被告徐某却对法院的管辖权提出了异议，认为该案应由硚口区人民法院管辖，请求将本案移送到硚口区人民法院管辖。
    【意见分岐】
    对本案的管辖主要存在以下两种意见：
    一种意见认为，本案虽不涉及不动产产权的确认或变更，但它是因为不动产纠纷引起的诉讼，应适用民诉法第三十四条第(一)项有关不动产的专属管辖的规定，由房屋所在地法院管辖，本案依法应移送不动产所地法院审理。
    一种意见认为，民诉法第三十四条第(一)项所称“因不动产提起的诉讼”，指的是因不动产物权提起的诉讼，是指不动产的变更、过户、登记等，而在本案涉及的房屋租赁纠纷，实质上是租赁合同的纠纷，原告可以向被告住所地法院管辖，本案依法应驳回被告徐某提出的管辖异议。
    【张付坚律师评析】
    本案管辖争议焦点是房屋租赁合同纠纷的管辖究竟是属于不动产纠纷的专属管辖还是属于合同纠纷的特别地域管辖。其争议根源在于各自对不动产纠纷的界定不一。
    本案诉争房屋租赁合同纠纷，虽与不动产发生牵连，但因诉争法律关系发生的依据是当事人间存在的合同，其性质仍属于债权债务纠纷，并非不动产物权纠纷，不应适用专属管辖，而应适用合同纠纷的特别地域管辖，由被告住所地或者合同履行地即不动产所在地人民法院管辖。对此，最高人民法院在《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》中已作明确规定：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”既然该类纠纷仍属于合同纠纷的范畴，那么本案当中，原告向被告住所地人民法院起诉也是正确的。

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