出售未到转让期限职改房行为是否有效

发布日期：2012-04-30 作者：孙心远律师

【案情】王某与张某系战友关系。2000年1月的一天，战友聚会时，王某提出以4.5万元的价格购买张某闲置的一套住房，张某表示同意，并对房产过户事宜进行了口头约定。2000年1月4日，王某按口头约定向张某支付购房款3万元，张某出具了收条。同年4月1日，王某向张某支付下欠的购房款1.5万元，张某向王某出具了“购房款已全部付清，过户手续2000年底完成”的保证书。王某于第一次付款后搬入该房居住至今，先后对该房进行过两次装修。此期间，王某多次要求张某办理房屋产权过户手续，张某一直借故推脱。王某遂将张某及妻子张某告上法庭。法庭另查明，1998年8月，张某所在单位进行住房制度改革时，其以成本价1.4万元购得该房，房屋登记所有人为张某，产权比例为全部。【处理意见】该案在审理中有两种意见。第一种意见认为，本案中的房屋买卖合同无效。理由如下：第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”；《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场”本案中房屋买卖双方没有依法签订书面房屋买卖合同，且该房被转让时仅住用了一年多。因此，本案中的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的的强制性规定，应认定无效。第二，该房的产权所有人为张某，张某作为共同共有人单方向第三人出售房屋、出具收条、保证书的行为属擅自处分共有财产，应认定为无效。第二种意见认为，本案的房屋买卖合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，且王某属善意第三人，此房屋买卖合同有效。【律师分析】律师赞同第二种意见。理由是：首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，王某按照口头约定分两次全额向张某支付了购房款，张某接受并出具了收条和保证书，并向夏文保交付了房屋。王某完全履行了合同义务，张某已接受，此房屋买卖合同依法成立，根据《合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。第二，《中华人民共和国宪法》第八十九条规定“国务院行使下列职权：（一）根据宪法和法律，规定行政措施，制定行政法规，发布决定和命令……”。从上述法律条文的表述来看，“行政法规”和“决定”是并列的，显然“决定”是不属于“行政法规” 的范畴。同理，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》不属于行政法规，当然更不属于法律了。因此，本案中的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。第三，《中华人民共和国民法通则》第75条规定公民的个人财产包括公民的房屋，那么《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）中的“共有财产”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《婚姻法解释》）中的“夫妻共同财产”自然也包括房屋。《民通意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”《婚姻法解释》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 本案中，基于买卖双方的战友关系，房屋买卖交易是以口头约定、交付房款、出具收据及履约保证书的方式完成。虽然张某没有书面表示同意或认可丈夫张某的售房行为，但王某搬入该房实际居住长达十年之久且先后进行过两次装修，张某一直未向王某提出过异议，王某有理由相信张某对于夫妻共同财产的处分行为是夫妻的共同意思表示，王某系善意第三人，其有偿购房的合法行为应受到法律保护。根据民通意见及婚姻法解释的相关规定，应认定本案中的房屋买卖合同合法有效。

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