承包人是否享有优先购买权

发布日期：2012-09-15 作者：徐涛律师

　案情：　　张某等四人原为供销社职工。自1999年以来，分别承包供销社四个门市，共计16间房屋。承包期间，每人每年分别交给供销社800元承包费，供销社仅给张某等四人提供柜台、房屋使用权及营业执照，税收由供销社统一负责，其余商品等均由张某等四人自行解决。
　　由于供销社拖欠商业银行贷款未及时归还，引起诉讼。2002年12月法院裁定，将张某等四人正在使用的16间房屋折抵给商业银行。商业银行接收房屋后即口头委托供销社将16间房屋以14万元的价格出售，供销社接受委托后即找张某等四人，通过协商，张某等四人以16.8万元的价格购买16间房屋中的14间，另外2间由供销社使用(多卖的2.8万元也归供销社使用)。且供销社于2003年3月28日分别与张某等四人签订了房屋转让协议，供销社收到张某等四人16.8万元之后，于2003年4月3日仅支付给商业银行10万元，余款4万元供销社迟迟未付。引起商业银行不满。2003年5月初，商业银行将16间房屋以14万元的价格出售给刘某，在刘某交付14万元之后，双方签订了房屋转让协议。后刘某持房屋转让协议找张某等四人要求让房，双方产生纠纷。张某等四人诉至法院，要求确认对出售的16间房屋享有优先购买权。

[案情分析] 　　处理意见：
　　一种意见认为，商业银行委托供销社将张某等四人正在使用的16间房屋予以出售，供销社接受委托后，即找张某等人，经协商，张某等人与供销社达成房屋转让协议，后双方本应找商业银行签订书面转让协议，现张某等四人与供销社签订的房屋转让协议实属越权，所签订的协议应为无效协议。供销社将房屋转让后所得的售房款，本应及时、足额交付给商业银行，但供销社收到16.8万元后，仅支付给商业银行10万元。另外商业银行要求再支付的4万元迟迟未付，导致商业银行终止了委托供销社售房。对此，供销社应承担主要责任。商业银行在终止供销社售房后，在应该知道该房屋被张某等四人购买而又没有通知张某等四人的情况下，将16间房屋以14万元的价格出售给他人，所签订的协议侵犯了张某等四人的合法权益，该协议应为无效协议。张某等四人自1999年以来，一直经营使用该房屋，商业银行出售该房屋时，应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖房屋前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，张某等四人长期承包经营该房屋，应视为承租人对出售的房屋享有优先购买权。
　　另一种意见认为，从张某等四人经营情况分析，张某等四人的承包属供销社职工内部的承包，而并非是租赁关系，承包经营者对承包使用的房屋是否适用承租人享有优先购买权。法律没有明文规定，另外退一步讲，商业银行出售16间房屋只能是供销社享有优先购买权。在供销社放弃优先购买权的情况下，供销社内部承包经营者，对该房屋不享有优先购买权，所以张某等四人不应享有优先购买权。当然刘某与商业银行所签订的房屋转让协议也应视为有效协议。
　　笔者同意第二种意见。

[案情结果] 　　笔者认为，从张某等四人经营情况分析，张某等四人的承包属供销社职工内部的承包，而并非是租赁关系，承包经营者对承包使用的房屋是否适用承租人享有优先购买权。法律没有明文规定，另外退一步讲，商业银行出售16间房屋只能是供销社享有优先购买权。在供销社放弃优先购买权的情况下，供销社内部承包经营者，对该房屋不享有优先购买权，所以张某等四人不应享有优先购买权。当然刘某与商业银行所签订的房屋转让协议也应视为有效协议。

[相关法规] 承包经营者对承包使用的房屋是否适用承租人享有优先购买权。法律没有明文规定，另外退一步讲，商业银行出售16间房屋只能是供销社享有优先购买权。在供销社放弃优先购买权的情况下，供销社内部承包经营者，对该房屋不享有优先购买权，所以张某等四人不应享有优先购买权。当然刘某与商业银行所签订的房屋转让协议也应视为有效协议。
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