中介应严审售房人资格

发布日期：2012-09-19 作者：张付杰律师

张付杰律师：中介应严审售房人资格
受老朋友所托，讲一些房产中介在居间过程中最需要注意的、也容易出问题的实务问题。在处理房产中介与买卖房产当事人之间的居间纠纷过程中，最需要注意的就是房产中介从业者必要的谨慎义务。这一点，很重要，也直接关系到居间者的付出是否有回报的问题。
【基本案情】
上海市新闸路某号，建筑面积为70平方米的房屋权利人为孙权(化名)。2009年11月22日，孙权的弟弟孙亮(化名)作为委托方，该房产中介为居间方，签署了《出售委托协议》一份，该协议系格式合同，约定该房屋净到手价为210万元，委托期限自2009年11月22日至2010年2月22日，或上述物业出售为止；该房产中介为独家委托服务机构，委托方不得另行委托其他方房产中介从事居间；佣金为总房价款1%，由求购方承担；孙亮承诺在委托期限内或委托终止后3个月内，若私下和该房产中介介绍过的客户签订房屋买卖合同，应支付给房产中介相当于成交价金额的必要费用，作为房产中介的必要补偿。
2009年11月23日，孙亮代孙权与郭某夫妇、该房产中介共同签订《委托购买居间合同》。约定：系争房屋总价款为220万元，买卖双方各自承担税费；于2009年12月4日前签订房屋买卖合同；购买方在签订合同时支付意向金1万元，中介服务费为房地产成交总价1%等规定。签约当天，郭某向该房产中介支付意向金1万元。后郭某夫妇获悉孙亮不是产权人，亦未办过授权手续、又无产权证，遂于2009年11月底取消委托该房产中介的居间，并讨回已意向金1万元。由于房屋出售信息的公开，经另外房产中介居间，郭某夫妇于2009年12月1日察看该房屋，2天后与孙权签订了《上海市房地产买卖合同》，确认转让价款为215万元。买卖双方各支付佣金4500元，后双方办理了产权过户登记手续，核准日期为2010年1月14日。
2011年9月上旬，该房产中介以郭某一家有“跳单”行为起诉，诉称曾介绍郭某夫妇看过涉案房屋，并签署过《委托购买居间合同》，各方均约定了支付佣金及服务费等条款，谁知郭某却抛开房产中介私下成交，要求郭某夫妇支付居间费2.2万元。
法庭上郭某夫妇承认签署过《委托购买居间合同》，但该合同已被生效判决书确认为无效合同。认为在签约时多次要求房产中介提供房屋产权证明、产权人的授权委托书等文件，房产中介却承诺保证有授权手续，如此才同意签合同并支付了1万元意向金。此后房产中介始终无法出具相关权利凭证，无法协助买卖双方签订房屋买卖，才在不得已情况下与房产中介解除了《委托购买居间合同》，收回了1万元意向金。后在另外手续完备的中介提供服务下，与产权人孙权完成了买卖行为，承担了应支付的中介费。
【法庭判决】
审理中，法院获悉在2010年7月下旬，该房产中介曾起诉要求孙权支付中介费2.2万元，并按每日万分之三承担延迟履行金至判决之日止，孙亮承担连带赔偿责任。该案审理中，孙权抗辩自己从未委托该房产中介出售房屋，而是委托了其他中介出售。法院认为，该房屋权利人是孙权，孙亮既不是权利人，又未取得孙权的委托，该房产中介与孙亮签署的协议及居间合同，事后又未得到孙权追认，该协议对孙权没有约束力，一审判决对该房产中介不予支持，判决后，双方均未上诉。
【律师观点】
本律师认为，房产中介在接受居间委托时应当审查委托人的资格，若是产权人委托代理人前来挂牌出售房屋的，应要求代理人提供合法的委托手续，尽到必要的谨慎审查义务。然而，该房产中介却在孙亮没有提供有效委托手续的情况下接受孙亮的委托，并寻找买家郭某，签订了三方《委托购买居间合同》，导致房屋买卖合同无法签订，责任在于该房产中介未能尽到居间方的审查义务。而该房产中介认为是郭某利用他们的信息与房东私下交易，寻找另外中介提供代书服务的主张与事实不符，也不存在郭某故意“跳单”，遂判决该房产中介败诉。

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