合同遗失电邮证真伪承租人擅自解约须担责

发布日期：2012-10-05 作者：110网律师

合同遗失电邮证真伪承租人擅自解约须担责

要点：合同约定明确的租赁期限的，承租人应信守合同约定不得擅自提前解除合同。如果合同未约定租赁期限的，属于不定期租赁，承租人应在合理的时间提前通知承租人解除租赁合同。
基本案情：出租人委托他人管理并出租房屋。2008年1月，出租人的代理人与承租人签订租赁合同，约定承租人承租出租人的房屋用于办公。租赁期限为2年，自2008年2月1日至2010年1月31日。租赁期满当日，出租人有权收回房屋。承租人如需续租，应提前两个月向出租人提出续租书面要求，经出租人同意后签订租赁合同。月租金为11000元。保证金为25000元。租赁期间，承租人未征得出租人书面同意中途擅自退租的，出租人可没收承租人的保证金，保证金不足抵付出租人损失的，承租人还应负责赔偿。承租人向出租人支付保证金25000元。2009年底，承租人和出租人再次订立租赁合同将租期延至2011年1月31日。其他约定基本一致。承租人向出租人支付2011年4月5月的租金22000元。承租人与出租人协商终止租赁合同退还保证金，未能达成一致。2011年5月，承租人的工作人员发送邮件给出租人的代理人并在邮件中陈述了2011年12月底双方签订了第三份租赁合同，租期仍为一年。出租人称合同文本遗失，但该邮件可以证明签订合同的事实以及合同约定的租期。承租人对邮件内容不予认可，并认为邮件发送前也未经过其认可。法院审理后判决驳回承租人要求退还保证金的诉讼请求。
分析：法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人利用出租人未能保存租赁合同的漏洞预使法院认定双方的租赁合同为不定期租赁，这样其就可以随时解除租赁关系并要求出租人退还保证金。虽然出租人不能提供租赁合同，但其能够提供其他间接证据证明双方存在合同以及合同内容，法院仍可根据该间接证据查明的事实对案件进行处理。承租人的员工2011年5月发出的电子邮件证明双方确实签订了第三份租赁合同：租期自2011年2月1日至2012年1月31日止；承租人已经向出租人支付了至2011年5月31日的租金，根据承租人支付的租金数额可以佐证电邮内容的真实性。承租人虽称员工所发电子邮件未经公司认证，故该邮件不应被采信，但陈族人未能证明其公司内部存在电子邮件需经认证的管理规定，亦未证明其已将该规定告知出租人，而该员工实际上是租赁事宜的具体操办人，故其在电子邮件中所称的事实，应能认定第三份租赁合同的存在及与本案争议有关内容。据此，承租人属于擅自解除合同应承担相应的法律责任。出租人有权不予退还承租人交付的保证金。
　

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