房屋租赁优先购买权纠纷中承租人实际损失的合理性分析

王某租赁张某名下的商铺一间，租期两年，并对承租房屋进行了整体装修。租赁期间，王某如期交纳房租，并于租期到期前一个月向张某主张购买该商铺。但被告该商铺已于一年前转让给第三人李某。由此，王某以其优先购买权被侵犯为由将张某诉至法院，要求赔偿装修损失，重新寻找房屋期间的租金、停业损失，重新购置同地段相似房屋差价损失等合计十余万元。
    我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）也明确了出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，应向承租人承担赔偿责任。由此，出租人张某理应向承租人王某承担相应的赔偿责任。但实践中，承租人主张的赔偿范围较为广泛，标准不一，对承租人赔偿请求的合理性审查成为此类案件审理的关键。本文针对优先购买权纠纷案件中承租人主张损失的常见类型进行逐行分析，以期形成共识。
    一、装修损失。《解释》规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，故出租人对于装修损失的赔偿责任，仅限于承租人得到出租人认可后实施的装饰装修部分，价值的确定也应以租赁合同到期日为宜。因假使承租人优先购买权实现而购得房屋，其装修价值在使用寿命内本可充分利用，现因继续使用已不可能，损失已客观发生，违约人应予赔偿。
    二、重新寻找房屋的租金及停业损失。此类损失，仅可对合理期限内的部分予以支持。《解释》规定，出租人履行通知义务后承租人在15日内未明确表示购买的，则视为放弃优先购买权，由此推断，该15日亦为承租人的最低期限权利，以此保障不主张优先购买权的承租人在此期限内可及时物色同类房屋，将损失减至最低限度。同理，对于优先购买权被侵犯的承租人，至少也应保障其在租赁到期日前享有该合理期限用于寻找其他合适房屋，该权利如受侵犯，造成的损失违约人应予赔偿。
    三、同地段购置同等类型房屋的差价损失。确定承租人此类损失的赔偿责任，应审查两个条件。1、承租人确在同地段购置了同等类型房屋。如未购置房屋，损失并无实际产生，请求不应支持。2、承租人应避免损失扩大，即其应及时物色新的房屋，为将来购买做好准备，若在租赁到期前的合理期限内承租人知晓了优先购买权不能实现的事实，并及时购置了新的同类房屋，差价损失应由违约人承担。若迟延购买导致房价进一步上涨，则由此造成的涨价部分损失，应视为人为扩大损失，不应由违约人赔偿。徐涛律师15327446830   QQ574659129