谨防开发商恶意串通第三人，一房二卖

发布日期：2012-12-26 作者：药东虎律师

案情介绍：某开发商于2008年3月与刘某签订了房屋买卖合同。合同签订后，刘某依约支付了全部房款，开发商将房屋交给了刘某，但双方未办理产权过户手续。刘某对房屋装修后租给他人。2009年2月开发商委托律师发函刘某，提出解除合同，并于次日同张某签订房屋买卖合同，当日双方办理了产权过户手续。刘某遂向法院起诉，请求法院确认开发商与张某签订的合同无效，开发商应当继续履行与刘某签订的房屋买卖合同。
案情分析：出卖人一房二卖，房屋产权转移到后手买受人名下，如果有证据证明出卖人与后收买受人恶意串通，可以直接认定双方签订的合同无效。如果没有直接证据，但双方买卖关系中确实存在诸多疑点和不合理之处，也可以推定双方恶意串通。本案中，开发商在没有证据证明刘某已收到解除通知函并予以确认的情况下，即与张某签订合同，主观上明显有恶意。张某与开发商之间的买卖关系存在诸多疑点：1.本案房屋房价上百万，张某在付清全款后，开放商已将房屋交给刘某，张某购买价格如此之巨的房屋，确未查看房屋。2.开发商在向刘某发出解除通知函的次日上午即与张某签约，并同时办理产权过户手续，而诉讼中双方均不能举证证明合同具体洽谈的过程。3.当时正值房价节节攀升，双方的交易价虽然高于刘某的购买价，但与同地段类型房屋市场价相比仍属偏低，对此双方均不能作合理解释。4.双方陈述为现金交易，但不能提供银行的存、取款凭证及资金来源及走向。且百万余元的现金尽清点工作就需要花费大量时间，实在有悖常理。根据以上的诸多不合理之处，相关证据尚不足以证明张某是善意第三人，根据诚实信用原则和举证责任分配的一般规则，结合日常生活经验，法院应推定开发商与张某之间存在恶意串通，损害刘某合同利益的是实现。所以应支持刘某的主张。
审判结果：开发商将房屋出售给张某的行为无效。开发商应于判决生效之日起10日内，共同至房地产交易中心办理产权变更手续，恢复原状。刘某与开发商应继续履行双方签订的房屋买卖合同。开发商应于判决生效后30日内与刘某共同至房产交易中心办理产。
法律依据：民法通则，合同法及其解释等

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