居间合同纠纷——签了看房约定书是否已形成居间关系

发布日期：2013-04-03 作者：110网律师

【案情介绍】
20XX年上半年， XX市XX路X弄某室房屋的原产权人C先生到多家房屋中介公司挂牌销售房屋。20XX年X月X日，原告A房地产经纪有限公司带领被告B先生验看了该房屋，双方签署了看房约定书，其中第三条约定被告秉承诚实信用原则，承诺其本人或者与本人有关联的人在看房时间起6个月内，不得私自与原告介绍出卖方完成买卖交易，否则愿意支付原告成交总房价款1%的违约金。后，原、被告及出售方未签订居间协议。20XX年X月X日买受方（即被告B先生）与出售方C先生经D房地产投资顾问有限公司居间，签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。20XX年X月X日，上述房屋权利人变更登记为B先生。后，原告A房地产经纪有限公司得知上述房屋已由被告B先生购入，认为被告B先生利用了原告提供的信息、机会与第三方完成交易，故诉至本院请求判决被告B先生向其支付总房价款的1%的违约金，约人民币4.33万元，并且由被告承担诉讼费用。

【当事人及委托关系】
原告：A房地产经纪有限公司
代理人：律师

被告：B先生
代理人：律宏（lvhooo）专家律师

                       【诉讼请求】
1、判令被告向原告支付违约金约人民币4.33万元。
2、诉讼费由被告承担。
3、
【陈述与答辩】
原告A房地产经纪有限公司陈述：
被告于20XX年X月X日委托原告居间介绍，购买XX市XX路X弄某室房屋，并口头约定居间佣金为房屋成交价的1%，原告于20XX年X月X日带被告验看了该房屋并签订了看房约定书，但被告迟迟未与原告签订居间协议。后，原告发现被告已于20XX年X月X日购入该房屋，原告认为被告利用了原告提供的信息、机会等条件通过第三方完成交易，应当按照看房约定书的约定支付原告总房价款1%的违约金。

被告B先生答辩：
被告B先生辩称，看房约定书上的条款是原告拟定的，只设定了被告方的义务，是不公平的格式条款。且出售房是在多家中介挂牌出售房屋，被告是在D房地产投资顾问有限公司又看到了此房源信息，且报价比较低，故选择了D房地产投资顾问有限公司居间，被告与出售房共支付了48000元佣金，被告并无利用原告提供的信息、机会通过第三方完成交易，故不同意支付违约金。

【举证和质证】
原告A房地产经纪有限公司举证：
1、《看房约定书》——证明：原告为被告提供居间服务。
2、看房信息——证明：被告已购入居间房屋。
被告B先生质证：
1、原告仅带被告看房，并未与原告形成居间服务关系，并未口头或者书面签订居间协议。
2、被告购入的房屋是由第三方D房地产投资顾问有限公司中介，并未利用原告提供的房源信息，原告并未参与居间服务。

【庭审辩论】
案件焦点：被告B先生是否利用了原告A房地产经纪有限公司提供的房源信息、机会等条件从而购入了该房屋。

                   【调解或判决】
本院认为，原告与被告签订的《看房约定书》属于居间合同的性质，其中第三条的约定，其本意是为了防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购得房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在一方免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应为有效。根据该条约定，本案的争议焦点在于买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，出售房通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，被告分别通过不同的中介公司了解到该房源信息，其有权选择低报价、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，故被告并不存在利用原告提供的信息、机会的情形，不构成违约。出售房与被告共同为本次交易支付了D房地产投资顾问有限公司佣金人民币48000元，根据房地产买卖交易惯例，该佣金的价格亦属于合理，被告并无刻意逃避佣金的行为，故法院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三条，第八条的规定，判决如下：
对原告A房地产经纪有限公司要求被告B先生支付违约金人民币43300元的诉讼请求不予支持。
本案的受理费人民币875元，减半收取，计人民币437.50元，由原告A房地产经纪有限公司负担。

【lvhooo（律宏）专家告诉您】
一、关于”居间合同“。
【法条链接】
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”
第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”
第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
【律宏专家点评】
居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同又称为中介合同或者中介服务合同，关系到了居间人和委托人的利益，因此签订居间合同时要注意以下事项：1、如居间合同委托人需要保密要做出居间人的保密约定；2、居间合同支付报酬的条件。3、居间合同居间活动费用承担的问题；4、居间合同居间人损害委托人利益的后果。

二、违约金的种类。
【法条链接】
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国合同法解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
【律宏专家点评】
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。根据违约金针对的违约类型，主要有以下三种
1．不履行合同的违约金。
    不履行合同的违约金是指当事人没有履行主债务应当支付的违约金，这种违约金一般是按合同标的额的一定比例计算。当合同部分未履行时，按未履行的部分计算。
2．逾期履行的违约金。
     逾期履行，是当事人迟延给付主债务，逾期履行的违约金一般是按迟延的日期（天数等）计算的违约金。逾期履行有逾期付款和逾期交付标的物、逾期交付工作成果等。逾期交付标的物应当支付的违约金，按逾期付款的违约金执行。逾期履行也是履行，因此，不履行违约金与逾期履行违约金不能并用。
3．瑕疵履行的违约金。
     瑕疵履行的违约金，是指当事人履行的质量不符合要求而约定支付的违约金。瑕疵履行的违约金不能与实际履行并用，因为被违约人接受了履行，并从违约金中得到了损失的补偿。
本案中，原告在《看房约定书》约定的违约金条款是有效的，但被告并不存在利用原告提供的信息、机会的情形，被告分别通过不同的中介公司了解到该房源信息，其有权选择低报价、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，故不构成违约，无需向原告支付违约金。

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