因限购令引发的房屋买卖纠纷

发布日期：2013-04-24 作者：110网律师

案情经过：
   2010年11月21日原告林某与被告韩某（我方委托人）签订房屋买卖合同，房屋暂未取得房产证。合同约定总价款180万，12月5日支付90万，剩余90万分两次，40万首付款于贷款面签当日支付，按揭贷款50万。合同签订后被告即支付90万，原告将房屋交付给被告。产权证在2011年2月24日取得，但北京市有关部门在2011年2月17日出台房屋限购政策，被告因不具备购买资格而无法继续履行合同，期间一直居住。原告未提出异议。2012年7月16日，原告发律师函给被告，要求在一个月的合理期限内履行贷款手续或交付现金。一个月期满后，原告于2012年8月18日再次发函，认为被告在合理期限届满时仍未履行合同的付款义务，故房屋买卖合同于8月18日法定解除。故于8月29日向北京市朝阳区法院起诉要求确认双方合同法定解除，要求被告返还房屋并支付违约金18万元及经济损失61600元。
判决结果：
法院经审理认为原、被告签订的房屋买卖合同系真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。在合同签订后、原告取得涉案房屋所有权证书具备办理后续公积金贷款及过户手续条件之前，北京市出台实施了房屋限购政策，而被告在政策出台时尚不符合该政策规定的北京市购房条件，应属于不可归责双方当事人的原因导致被告一定时间内无法办理公积金贷款及履行付款义务，且原告亦无证据证明被告存在怠于履行合同导致受住房限购政策影响无法继续履行的行为，故原告主张的被告违约缺乏事实和合同的依据；另，被告已于本案辩论终结前取得北京市工作居住证，具备了在北京市购房的资格，涉案合同已无客观履行障碍；综上考虑，现原告以被告违约为由要求解除合同、返还房屋及赔偿违约金、房屋租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第60条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告林某的诉讼请求，案件受理费由原告林某负担。
【律师说法】
北京京创律师事务所蒲良翠律师接受本案被告的委托，从以下两方面对本案进行了详细分析，最终法院判决采纳了蒲律师提出的观点。
一、       原告的发函行为是否构成法定解除合同的条件。
法定解除，指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。《合同法》第九十四条规定了合同解除法定条件，规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。合同法规定经催告后在合理期限内仍未履行合同主要义务有法定解除权，本案中原告给予履行期限为一个月，也是不符合法律规定的。被告之所以未能在催告的期限内履约是客观条件不具备，原告发函时被告不具备购房资格，也就是说根本办不了贷款、网签等手续，客观上的履行不能。
故原告的发函是不符合法定解除的条件，被告根本无法按照函件要求来履行，并非是故意不履行。合同法此条的立法原意是针对被告的违约行为给原告一方的法定解除权，但本案的被告明显不存在主观违约行为，也就不存在原告的法定解除之说。
二、       因新政引发的情势变更，是否构成当然解除合同的理由？原告能否主张违约金？
所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。
根据情势变更的法理及公平的原则，法院不应判决合同解除。理由：被告作为买受人虽不具备《通知》中规定的在京购房资格，但在该《通知》实施之前，原被告已经就房屋订立《房屋买卖合同》，且被告已按约向原告支付购房款并实际占有使用房屋。且在合同签订后至今房屋一直在上涨，房屋价值变化较大。本案被告已经在为合同履行积极做准备，被告申请的居住证已办理下来，具备了在北京市购房的资格，涉案合同已无客观履行障碍；故从维护合同的稳定性来讲，也应继续履行，而不是解除。
    而对于违约金，被告未能履约时属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故被告在双方合同履行过程中并未存在违约行为，不需承担违约责任。

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