房屋解押时卖方不配合能否强制的案例

发布日期：2013-05-26 作者：靳双权律师

黎某起诉称：2009年2月17日，黎某与丁某通过中介签订房屋买卖合同及补充协议，由黎某购买丁某所有的位于朝阳区双桥的房屋，并支付定金两万元。2 0 09年3月3 1日，中介通知解押，但丁某未按时还款，未能解押，更无法办理房产证过户手续。此后，丁某拒绝与我沟通。故要求丁某继续履行合同，并给付丁某购房尾款、代为清偿诉争房屋的银行贷款以便消灭抵押权。
丁某辩称：诉争房屋系夫妻共同财产，一方擅自处分是违法的，无法继续交易不是我的原因所致，是中介公司承诺能够办理此业务，却没有办成，不应由我承担赔偿责任。我一直履行义务，不应双倍返还定金；
中介公司称：同意协助双方继续履行合同。并称为黎某、丁某买卖房屋一事，曾与丁某的爱人电话联系，协商卖房一事。
经审理查明：2009年2月17日，黎某、丁某签订了房屋买卖合同、补充协议等，约定丁某将座落在北京市朝阳区双桥东路的房屋出售给黎某；黎某支付定金2万元。《补充协议》约定：黎某购买房屋为商业贷款形式，丁某保证配合黎某办理房屋解押；黎某应在丁某与银行约定还款当日将首付款支付于丁某用于办理房屋解押；黎某同意过户后见税票给丁某交付房屋尾款；丁某确保在2009年5月17日前将该房屋交付于黎某；中介保证丁某在过户后3-5个工作日内拿到该房屋尾款，保证黎某在过户后10-15天见到产权证，如果不能做到前述事宜则黎某负责赔偿尾款。
另查，丁某于2006年5月20日取得房屋所有权证，登记的房屋所有权人为丁某。
法院认为：黎某、丁某及中介公司所签订的合同、补充协议合法有效，当事人应依约履行合同义务。本案中，中介公司作为第三方为黎某、丁某提供居间服务，并称针对诉争房屋买卖一事与丁某之夫有过联系，丁某称买卖房屋系其擅自处分，其配偶不同意之说有悖常理。黎某有理由相信丁某的配偶应当知晓黎某、丁某的房屋买卖事宜。故丁某以其擅自处分房屋、黎某与中介串通损害丁某配偶权益而要求解除合同，法院不予支持。至于丁某尚未偿还清的银行贷款，黎某愿意代为清偿债务消灭抵押权，且为保护交易行为的稳定性，以继续履行买卖合同为宜。现黎某依据合同要求丁某继续履行房屋买卖合同的诉求，法院予以支持。同时黎某应给付丁某总购房款78万减去黎某已付的定金2万元及代丁某清偿贷款债务（具体数额以银行实际核定为准）后的购房尾款。并由丁某及中介公司协助黎新明办理诉争房屋的权属变更手续。据法院判决：
一、黎某与丁某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；黎某于判决生效后七日内代丁某银行清偿因丁某购房贷款而产生的债务。
二、黎新明于判决生效后二个月内给付丁某购房尾款；同时丁某、中介协助黎某办理位于房屋的权属变更手续。
安居房地产律师靳双权点评：
    靳律师在代理该案时，法院委托律师调查争议房屋还贷情况，贷款银行回复：“丁某于2005年9月向我行申请个人一手住房购置贷款，经审批同意于2005年9月2 2日发放该笔贷款，贷款金额38万元，贷款期限24 0个月。该笔贷款用诉争房产抵押作为担保，该房屋已办妥抵押登记手续。该笔贷款合同目前尚未履行完毕”。
一、本案中，黎某表示愿意代为清偿诉争房屋因银行贷款而产生的债务以消灭抵押权，并可在二个月内一次性给付丁某除定金和偿还银行贷款后的购房尾款，在这种情况下，法院能判决继续履行合同，如果黎某无法替丁某偿还贷款解除抵押，法院无法判决履行合同。或者黎某是以贷款的方式支付尾款，由于黎某贷款还需要银行批贷批贷数额数额具有不确定性，所以，在买方贷款方式支付房款的案件中，法院通常会要求买方筹集房款全款支付，以保证法院判决能得到履行。
二、以配偶不同意卖房为由，要求确认合同无效，法院是不支持的。这种情况下，需要配偶以原告的身份，另行提起诉讼，法院会终止案件的审理，等配偶起诉的案件审结后再审理。而本案中，由于中介公司证明，中介公司工作人员与丁某的配偶联系过，丁某的配偶没有反对卖房。所以丁某以没有经过配偶同意主张合同无效不被支持。

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