房产中介代为出售使用权房屋，法院以未尽审查义务判决承担连带责任

发布日期：2013-05-26 作者：靳双权律师

案件情况介绍：
2 0 09年1 2月8日，崔某与中介公司签订委托支付买卖定金协议书，约定：“崔某作为甲方授权乙方即中介代表甲方就签署买卖定金协议书事宜与房屋出售人进行斡旋；甲方授权乙方，在甲方与出售人的买卖定金协议书签署后，即可代甲方向房屋出售人转交购房定金人民币贰万元整；乙方同意接受甲方上述委托，该委托支付协议写明中介是崔某购买房屋的代理人。
通过中介居间服务，出售人贾某（甲方）与买受人崔某（乙方）签订买卖定金协议书，约定：定金收付约定，乙方现经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属情况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币37万元整的成交价格购买该房屋，乙方的房款支付全款，乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计2万元，甲方收取定金应向乙方出具收据”。签订协议后，崔某将定金支付给中介。
2 0 1 0年3月，崔某以中介、贾某、李某向自己出售没有产权的房屋为由，向法院起诉，要求中介、贾某、李某连带承担返还定金4万元。中介辩称，我方不是合同当事人，已代崔某将定金转付并有卖方签字，中介不应承担定金责任，故不同意其诉讼请求。贾某、李某经合法传唤后，未到庭应诉。
经向北京市海淀区房管局产权交易中心查询，被告知争议房屋没有在网络中登记。
法院判决：
法院认为：中介作为专业的房屋中介机构，负有必要的审查义务，但其并未全面履行该义务，其应当承担连带责任。判决：中介公司、贾某、李某于本判决生效后七日内返还崔某人民币四万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
安居房地产律师靳双权点评：
一、需要说明的是，本案买卖双方交易的房屋是使用权房屋，是不能上市交易的房屋。北京市曾在海淀区试点使用权房屋上市交易，试点一年后即告终止，所以，目前北京市场上使用权房屋是不允许上市买卖的。
二、根据本案查明的事实可以认定，崔某通过中介向贾某支付定金2万元。但争议房屋没有在网络中登记，不能证明该房屋可以上市交易，故贾某的行为已经构成违约，其应当承担相应的违约责任，按照协议约定双倍返还定金。贾某、李鹛未出庭应诉，且中介公司亦未出具贾某与李某之间的委托书，故根据现有证据无法确定贾某与李某之间的关系，即不能当然认定双方系委托代理关系。在买卖定金协议书中，虽然没有体现出中介公司的权利义务，但中介公司在协议书上加盖了合同专用章，其应为协议的一方当事人。该协议书虽然写明中介是购买人的代理人，但崔某作为购买者，是基于该中介是一家专业的房屋中介机构才与之签订合同，是对中介公司的信任，而并不是让中介公司作为其代理人办理购房事宜。该协议系中介公司提供的格式条款，根据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。中介公司作为专业的房屋中介机构，负有必要的审查义务，但其并未全面履行该义务，其应当承担连带责任。

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