用标准租私房拆迁款购房，产权人去世惹继承纠纷

【摘要】
标准私房拆迁后，原承租人用补偿共居人的拆迁款购买了经济适用房，并将经济适用房登记在自己名下，后产权人去世，该房产属于个人财产还是家庭共有财产？是认定为产权人个人出资还是共居人共同出资？是应该按照物权法的不动产登记制度来确权，还是根据案件具体情况、特殊历史背景来决定，房与法苑房地产律师通过一则案例为您解读。
【案情简介】
张某生育3个女儿，分别为张A、张B、张C。张A于2007年死亡，有一子甲、一女乙；张C于1998年去世，有一子丙；张B为精神残疾，有一子丁。张某与张B及其儿子丁共同居住在张某承租的标准租私房内，后该私房拆迁，按照拆迁补偿协议对实际居住人口即张某、张B、丁3人发放了拆迁补偿款。后张某作为买受人签订《商品房买卖合同》，购买了位于朝阳区某房屋（以下简称涉诉房屋），并取得房产证，登记在张某名下。后张某于2011年去世。甲、乙、丙、丁及张B因继承发生纠纷诉至法院。现张B、丁主张涉诉房屋虽登记在张某名下，却是张某使用三人的拆迁补偿款购买的，因此，房屋应当属于张某、张B、丁三人的共同财产，并主张张某留有遗嘱。甲、乙、丙则对遗嘱不予认可，认为涉案房屋登记在张某名下，属于张某的个人财产，张某死亡后，张A、张C有权继承的遗产份额分别由我们三人代位继承。
【审判结果】
经法院审理查明：2004年6月，张某作为乙方与甲方北京市西城区人民政府落实标准租私房政策办公室签订《西城区标准租私房搬出腾退货币补偿协议》。约定：乙方应搬出腾退的标准租私房地址，乙方现有正式户籍3人，实际居住人口3人；甲方应支付乙方搬出腾退补偿款、补助费共计30万元。协议签订后，张某领取了该款项。审理中，经法院走访北京市西城区人民政府落实标准租私房政策办公室，该办公室答复：上述腾退补偿款、补助费的给付对象为补偿协议中的实际居住人口。2005年7月，张某取得涉诉房屋的产权证。审理中，经原告申请，法院委托评估公司对涉诉房屋的市场价值进行评估。经评估，评估公司做出报告书，意见为涉诉房屋于2013年10月1日的市场价值为3008600元
法院经审理认为，涉诉房屋是由张某生前个人购买，并依法取得了房屋产权证书，根据物权法的相关规定，故该房屋属于张某遗留的个人财产。张B、丁主张房屋归其与张某三人共有，缺乏法律依据。另张B、丁主张张某留有遗嘱，但其提供的证据不符合法律规定的遗嘱形式，故法院不予采纳。张某生前未订立遗嘱，上述遗产应由继承人继承。张A、张C已先于张某死亡，张A、张C育有子女，张A、张C有权继承的遗产份额分别由其子女代位继承。
继承遗产应当清偿被继承人的债务，清偿债务以他的遗产实际价值为限。张某在购买涉诉房屋时，使用了张B、丁的腾退补偿款、补助费份额，故张某与张B、丁之间形成债权债务关系。张某的继承人在继承遗产时，应先清偿上述债务。对于遗产的分割，法院考虑到张B的身体状况及本案实际情况，对张B予以适当照顾。判决如下：位于北京市朝阳区涉诉房屋归张B所有；张B于判决生效后七日内给付甲、乙、丙折价款**元。
被告张B、丁不服，提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。
【律师评析】
本案中，拆迁前的房屋性质比较特殊，为标准租私房。何为标准租私房？标准租私房指文革期间被没收的私房，在落实政策时，由国家规定房租并带着租户发还原私房房主的私有房屋。涉诉房屋是标准租私房腾退后定向安置的经济适用住房，虽然合同名称是《商品房买卖合同》，但涉诉房屋性质系经济适用住房，与一般的拆迁安置房不同，标准租私房的补偿对象不仅仅为标准租私房的承租人还包括共居人，安置对象当然也包括共居人。
双方当事人争议的焦点为涉诉房屋是否属于张某遗留的个人财产。
房与法苑房地产律师更倾向于认为涉诉房屋属于张某遗留的个人财产。首先标准租私房腾退后，腾退补偿款、补助费的给付对象是张某和共居人，张某领取该款项后，并未实际分割，此时共居人对于各自的份额均享有处分权。共居人可以向张某主张分家析产，若张某不同意分割，共居人可以起诉至法院，相信法院会支持共居人要求分割的诉求。
但共居人张B及丁选择出资购买一套经济适用住房，但登记在张某名下，此时共居人出资性质应当明确，是债权债务关系还是占有部分产权呢？若共居人主张其出资的目的是欲占有涉诉房屋部分产权，根据“谁主张、谁举证”的原则，共居人应负有举证责任，提供证据证明张某曾有过上述意思表示或者曾与张某协商一致，否则应承担举证不能的不利后果。法庭审理过程中，因共居人未提供相关证据证明其享有涉诉房屋部分产权，故法院认定张某与共居人之间形成债权债务关系，是合理的。
二审中，张B、丁认可标准租私房的承租人系张某，且张某作为承租人符合优先购买经济适用住房的条件，其于生前购买了涉诉房屋，并依法取得了房屋产权证书，根据物权法的不动产登记制度及继承法的相关法律规定，法院认定涉诉房屋属于张某遗留的个人财产，是合法的。