居间合同纠纷一案

发布日期：2014-03-25 作者：刘大卫律师

上海市虹口区人民法院
民事判决书
（2009）虹民三(民)初字第2169号
　

原告上海中×物业顾问有限公司。

法定代表人陆×。

委托代理人朱×。

委托代理人唐×。

被告时×。

委托代理人叶传岵，上海传岵律师事务所律师。

委托代理人刘大卫，上海传岵律师事务所律师。

原告上海中×物业顾问有限公司与被告时×居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程美珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中×物业顾问有限公司的委托代理人朱×，被告时×的委托代理人叶传岵、刘大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海中×物业顾问有限公司诉称，2009年2月7日，就购买房地产被告委托原告提供居间服务。原告向被告推荐并带看了位于上海市广中路××弄×号502室的物业。原、被告双方签订了《房地产求购确认书》，该确认书约定在验看过系争物业后六个月内，被告与出卖方达成买卖交易的，被告应按照与出卖方达成的实际成交价的1％向原告支付违约金。后被告在未通过原告居间的情况下，与出卖方就系争物业进行买卖交易，并于2009年4月3日完成了房地产权过户，成为系争物业的产权人。现原告起诉到法院，请求判令被告支付原告违约金14,000元。

被告时×辩称，被告曾通过几家中介公司看房，原告也带看过系争房屋，最后因上海端辰房地产经纪行公司的服务好，通过该公司完成房屋交易，原告要求被告承担违约责任没有法律依据。《房地产求购确认书》是原告拟制的格式合同，关于违约责任的条款是格式条款，原告对于免除或限制其责任的条款，应当尽提示说明告知的义务，原告未尽提示义务，该条款应属无效。且该条款属于霸王条款，根据该条款只要被告通过原告看过房屋，就必须通过原告交易，存在垄断和强迫交易之嫌，明显加重被告责任，排除被告主要权利，应属无效。不同意原告诉讼请求。

经审理查明，2009年2月7日、2009年2月17日，被告通过原告带领，验看了本市广中路××弄×号502室房屋，并在《房地产求购确认书》上签字。其中第2.4条约定，被告在验看过该房地产后六个月内，被告或其委托人、代理人、代表人、承办人等与被告有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了原告提供的信息、机会等条件但未通过原告而与第三方达成买卖交易的，被告应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向原告支付违约金。2009年2月28日，被告、蔡×军、蔡×捷与上述房地产的原产权人张×波、张×成通过上海端辰房地产经纪行公司居间签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋价款为135万元。2009年3月20日，被告向上海端辰房地产经纪行支付中介费1,500元。2009年3月17日，被告、蔡×军、蔡×捷取得系争房屋产权。2010年3月23日，上海端辰房地产经纪行出具证明，证明2009年2月3日其公司员工带领被告验看了系争房屋。

审理中，被告申请对2张房地产求购确认书上 “时×”的签名字迹进行笔迹鉴定，经上海市公安局物证鉴定中心鉴定，该签名确系被告所签。

上述事实，有原告提供的2月7日房地产求购确认书、2月18日房地产求购确认书、上海市房地产权登记簿、房地产独家出售居间协议，被告提供的上海市房地产买卖合同、预付款收据、房屋发票、税缴款书、看房证明、鉴定书及原被告双方陈述经过庭审质证，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点有二：一、《房地产求购确认书》中系争2.4条的效力问题；二、被告是否构成违约。

《房地产求购确认书》系原告拟定的格式合同，系争2.4条系关于客户跳开中介的违约责任条款，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。关于被告是否违约的问题，本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。原告不能必然认为，只要客户通过原告带领看房后，就必须在原告处完成交易，否则即应承担违约责任，客户有权在不违背诚信原则前提下，行使法律赋予的选择权。从本案分析，首先，被告称多家中介公司提供了系争房屋信息并提供了实地查看房屋的媒介服务，从时间先后顺序上看，首先向被告报告订约机会、提供看房服务的并非原告；其次，原告称系争房屋出卖方系独家委托，但是否独家委托与被告并无直接关系，且本院不能排除出卖方委托其他中介公司挂牌出售房屋，被告通过不同的中介带领看房，并选择合适交易价格成交的可能性；最后，上海端辰房地产经纪行以138万元的价格促成房屋买卖双方成交，涉案买卖合同的订立并非原告促成。因此，被告并未为了逃避支付佣金的目的，与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用原告的信息、机会另行委托他人成交，其行为不构成违约。当然，原告确实向被告提供了相应的服务，被告亦表示，愿意补偿原告必要费用1,000元。本院认为，被告自愿做出补偿并无不当，上述费用数额也较合理，故对被告的意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条之规定判决如下：

一、被告时×应于本判决生效之日起7日内向原告上海中×物业顾问有限公司支付必要费用1,000元；

二、原告上海中×物业顾问有限公司要求被告时×支付违约金14,000元的诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费150元，减半收取75元，由原告上海中×物业顾问有限公司负担70元，被告时×负担5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员程美珍
二Ｏ一Ｏ年四月十二日
书记员赖维娜

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