婚前房屋不因自然增值转化为夫妻共同财产（上）

发布日期：2014-04-16 作者：杨振夏律师

婚前房屋不因自然增值转化为夫妻共同财产（上）

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《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第五条“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”这里的孳息原意是滋长繁殖，法律意义上通常认为指因物或权利而生的收益，包括天然孳息和法定孳息。增值包括自然增值和主动增值：自然增值是指财产因通货膨胀或价格上涨而导致的价格增加；主动增值与自然增值恰恰相反，是基于夫妻一方或双方对该财产付出劳务、投资、管理等智力和劳动相关行为。因此，该条款原意为：夫妻一方个人物质财富和精神财富在婚后产生的收入，除孳息（因物或权利而产生的收入）和自然增值（通货膨胀或价格上涨而导致的价格增加）外，应当认定为夫妻共同财产；相反，夫妻一方个人财产在婚后产生收益，能够转化为共同财产的条件是对一方财产的主动增值行为，也就是要有夫或妻对一方财产在婚后付出劳务、投资、管理等智力和劳动相关行为的情况下才能转化为夫妻共同财产。根据该条规定，房屋和土地的自然增值不属于共同财产，这方面没有异议。在这里需要特别注意的是：装修增值属于主动增值，参照最高人民法院《贯彻民法通则若干意见》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价桂财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”的规定，如果夫妻关系存续期间用夫妻共同财产或是不享有个人产权的一方自己出资装修夫妻个人房屋时，若干年离婚时，不享有个人产权的一方因为装修贬值几乎得不到任何增值收益和补偿；除非夫妻双方在房屋装修前进行书面约定，否则，不享有产权的一方利益很难得到保障（注：房屋装修物品贬值率非常高，约10年左右就要重新装修）。现就一起家庭财产所有权争议案件代理词发表如下，与朋友们切磋。

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民事代理词
审判长、审判员：
河南青剑律师事务所接受上诉人王X的委托，指派我作为代理人，经过查阅一审案件，结合刚刚法庭调查，依据相关法律法规的规定，现就上诉人与被上诉人谢X之间房地产所有权与居住权纠纷发表代理意见如下：
通过刚刚法庭调查可以认定本案无争议的基本事实是：1991年7月，上诉人与其父XX、母亲XX一家四口的全部收入即19400元分期付款购买了位于XX县水利局家属院内砖混结构的一套三室一厅职工集资房。1997年12月以上诉人父亲的名义办理了X 房权字第16766号房屋产权证。2000年12月上诉人母亲病故。2001年上诉人父亲与被上诉人登记结婚。2001年10月31日上诉人父亲作为甲方与被上诉人作为乙方达成协议约定：“对各自婚前的财产由各自所有；双方的财产有各自的子女继承（甲方在水利局家属院集资房三室一厅，乙方在XX村新房子独家小院）；甲乙双方婚姻存续期间，乙方对甲方的房屋拥有居住权。”此协议于同年11月11日在内乡县公证处进行了公证。2006年6月17日，上诉人父亲代表上诉人与XX县XX博物馆签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》和《城市房屋拆迁补偿补充协议书》将价值15万元的集资房拆迁，补偿费26040元，并在XX县城关镇蓝天XX小区补偿两份宅基地（一份133平方米、一份90平方米）。因经济困难，上诉人父亲将133平方米宅基地以8万元转让给武XX，用地换房的形式，由武XX在90平方米宅基地上面按照图纸建房一座（每平方米造价400元）即现争议的XX县城关镇蓝天XX小区7排90号，6个月后建成交付上诉人父亲。2011年4月上诉人父亲病故，上诉人与被上诉人的即发生争议。基于以上确凿事实，代理人认为：
一审法院判决所认定的事实准确的，适用法律是恰当的。上诉人对原在水利局的三室一厅和拆迁后所建房屋具有完全的所有权，被上诉人所诉称的本案标的是其履行拆迁协议获得奖励属夫妻共同财产是错误的。同时，被上诉人所谓的居住权也因违法取得及原房屋灭失而灭失。理由如下：
首先，确立上诉人对原水利局集资房是否享有共有权与所有权，是解决本案争议的前提，也是解决拆迁后重建房屋所有权与他物权的关键。因为：一是上诉人对原水利局集资房享有共有权。在1991年7月，上诉人兄妹两个均已成年并参加工作，均尚未结婚，其工资收入均交给父母亲，并把全部工资收入与其父、母亲的收入用于购买集资房。虽然现在没有证据佐证各自出资份额，但依照《物权法》第103条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”规定，故原位于XX县水利局家属院内砖混结构的一套三室一厅职工集资房在李洪起死亡前属于上诉人兄妹两个、上诉人父亲共同共有。二是，上诉人对原水利局集资房的共有权基于法律规定所产生的。依照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。而购买该集资房之时上诉人兄妹两个、李洪起、袁冬菊属于一个家庭的成员。三是上诉人对原水利局集资房的所有权符合法律规定。如前所述，2001年10月31日上诉人父亲在母亲死亡后作为甲方与被上诉人作为乙方在结婚时，双方已经达成协议约定：“对各自婚前的财产由各自所有；双方的财产有各自的子女继承（甲方在水利局家属院集资房三室一厅，乙方在XX村新房子独家小院）”，按照遗嘱与《继承法》规定，上诉人兄妹两个作为父亲遗嘱的法定继承人对集资房具有完全的所有权。故上诉人对原水利局家属院集资房三室一厅具有所有权。

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