下家担心限购，导致逾期支付购房款，需要支付上家违约金

【案件介绍】
2012年6月21日，原告刘1、王1作为出售方、被告任1作为买受方、上海中原地产中介有限公司作为居间方签订《房屋买卖居间协议》和《房屋买卖协议》，约定原告将系争房屋出售给被告，总价为7，800，000元。同年8月1日，三原告作为卖售人（甲方），两被告作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积为228平方米，转让价款为5，700，000元。甲、乙双方确认，在2012年12月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订当日，以原告方的名义支付了各类税金共257，215.28元，该款实际由被告方支付。
（周红山律师解读：根据法律规定，在房产买卖过程中会产生一笔数额不小的税费，如有上家承担的营业税、个人所得税等。下家需要承担的契税等。但是在实际的买卖中，往往上家要的是到手价，要求下家承担所有的税费。因此这就涉及到在正式的《房屋买卖合同》中坐低房价，这样缴纳的税费会少些。但是这同样会产生纠纷的隐患，对于上家的风险来说，如果下家坚持按照做低后的价格支付房款，那么上家必然面临房款风险。对于下家来说，有可能在再次转让房产的时候会产生更多的税费。）
同年8月8日，被告李1出具一份《约定》，“李1、任1购买刘1房屋因不能及时支付房款，需将原定300万付款日向后延迟至2012.8.15与先前约定的其他款项一并支付，并愿承担由此产生的银行贷款利息人民币壹拾万元整。此款在2012.8.15支付房款时一并支付。”此后，因被告方未按时支付房款，双方又于同年8月25日签订《补充协议》一份：“1、乙方因多次违反约定，延期支付购房款。按约定，至今仍有572万元房款未付（以上款项未包括20万元尾款），给甲方造成很大的损失。乙方愿意承担本补充协议订立前所承诺的所有违约责任和违约金额。2、甲方同意乙方572万元房款，于2012年9月3日前支付完毕。若乙方不能按时支付完毕，双方同意自动解除《房地产买卖同》”
（周红山律师解读：被告在8月25日的《补偿协议》中已经承认了自己存在违约行为，并表示愿意承担违约金，因此法院必然会采纳此份证据，要求被告承担违约责任。但是，被告可以主张违约金过高，并未给原告造成巨大损失，请求法院减少违约金数额。）
另原告主张，由于被告在合同解除后拒绝协助原告办理房地产买卖合同备案注销手续，导致原告无法另行出售系争房屋用于归还贷款，每月增加的银行贷款利息近5万元。现原告要求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2012年9月3日解除；2、两被告配合原告办理系争房屋房地产买卖合同备案注销手续；3、两被告支付违约金300，000元；4、两被告支付利息损失补偿100，000元；5、两被告支付因拖延办理房地产买卖合同备案注销手续给原告造成的利息损失，按48，587元每月的标准，从2012年9月起算至办理完注销手续之日止。
【被告答辩】
由于被告系限购对象，必须先出售名下的一套房产后才能购入系争房屋，因此提出推迟支付剩余房款。2012年8月25日，双方再次签订《补充协议》一份，约定被告于2012年9月3日前将剩余房款全部付清，如不能按时支付，则《上海市房地产买卖合同》自动解除。2012年9月4日，被告获悉其出售的他处房产于同年9月6日过户至案外人名下，告知原告可全额支付剩余房款，并要求付款当日办理房屋过户手续，此时原告才告知系争房屋尚有抵押贷款未还清。为保证自身资金安全，被告不同意支付剩余房款，后双方多次协商未果，致交易未成。因房屋买卖交易失败的原因在于原告隐瞒了系争房屋尚有抵押贷款未还清的事实，原告应承担违约责任。
（周红山律师解读：认真分析被告的抗辩理由，可以归纳为一点，即原告的房屋存在抵押行为，被告为了资金安全，在原告未涤除抵押的情况下，所以没有支付相应的房款。但是，实际上房屋是否存在抵押是可以到房产交易中心进行查询的，因此不存在隐瞒的情况。被告以此为抗辩理由，比如不会得到法院的支持。）
【法院审判】
法院认为，从原被告双方签订的《约定》和《补充协议》的内容来看，被告已自认多次违反约定，延期付款，并表示愿意承担违约责任和违约金额，且事实上亦未按约定支付购房款，故法院认定被告违约，应承担相应的违约责任。被告称原告在交易时隐瞒了系争房屋尚有抵押贷款未还清的事实，但从本案事实来看，系争房屋上设定的抵押已经房地产交易中心登记生效，对外具有公示效力，不存在隐瞒的可能，且被告作为买受人在房产交易前未对交易房屋登记信息进行全面了解不符合交易惯例，故被告此项主张法院不予采信。原告要求被告支付违约金300，000元和利息损失100，000元的诉讼请求法院予以支持。双方约定若乙方不能于2012年9月3日前按时支付完毕，双方同意自动解除《房地产买卖合同》，故法院确认该《房地产买卖合同》已于2012年9月3日解除。合同解除后原告应当返还被告已支付的购房款1，900，000元，被告应当配合原告至房产交易中心办理房地产买卖合同备案注销手续。因双方对合同解除后续事宜协商未果，故被告要求原告支付190万元的利息法院不予支持。关于交易税费257，215.28元，虽由被告实际支付，但该笔款项系向国家税务部门缴纳，故被告要求原告予以返还的诉讼请求，法院难以支持。如双方办理完房地产买卖合同备案注销手续，税务部门将税费退回到原告账户后，则原告应当返还被告。关于原告要求被告承担每月48，587元的银行利息损失，缺乏相应的事实与法律依据，且双方约定的违约金即是因被告违约致交易不成而给原告造成的损失的补偿，故原告此项诉请法院难以支持。因此，最后法院确认原被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2012年9月3日解除；被告李1、任1应于本判决生效之日起十日内协助原告刘1、王1、刘2办理上海市杨浦区某室房屋房地产买卖合同备案注销手续；被告李1、任1应于本判决生效之日起十日内支付原告刘1、王1、刘2违约金人民币300，000元；被告李1、任1应于本判决生效之日起十日内支付原告刘1、王1、刘2利息损失补偿人民币100，000元；原告刘1、王1、刘2应于本判决生效之日起十日内返还被告李1、任1购房款人民币1，900，000元。