北京市房屋买卖合同纠纷案例

发布日期：2014-08-07 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人邓某因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。
2013年7月，邓某诉至原审法院称：2010年8月22日，我与华*公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定我购买华*公司位于201号商品房，面积46.52平方米，售价总计2 071 922元。合同第十五条（五）项2类（1）约定"买受人同意委托出卖人代交下列第1、2种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人"，合同中所指第1种税费为专项维修资金。合同签订后我依约向华*公司支付了专项维修资金13 282元。经我向北京市住房资金管理中心核实，商业办公用房不能收取专项维修资金，因华*公司未在材料中注明该房屋性质，导致北京市住房资金管理中心错误的收取了该笔费用，故现起诉请求法院判令华*公司向我出具我所购房屋金茂大厦项目为非住宅性质的证明；请求法院判令华*公司向我返还北京市住宅专项维修资金专用收据第二联；请求法院判令华*公司向我提供北京市住宅专项维修资金专用收据第四联，并协助我办理退还专项维修资金；诉讼费由华*公司负担。
华*公司辩称：业主买房的时候已经明确房屋性质，且现在业主也已经办理房屋产权证，产权证关于房屋性质也已经登记。收据第四联是在我公司处，但该第四联是应该给房管局的，是备案使用的，无法向邓某提供。未取回第二联收据的我公司同意返还。合同约定我公司是代收代缴专项维修资金，没约定也没义务协助邓某办理代退款事宜，不同意邓某的该项诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年8月22日，邓某与华*公司签订《北京市商品房预售合同》，邓某购买华*公司位于201号商品房，所在土地用途为综合用地，使用期限为50年。合同第十五条（五）项2类（1）约定"买受人同意委托出卖人代交下列第1、2种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人"，合同中所指第1种税费为专项维修资金。合同签订后，邓某向华*公司支付代收专项维修资金13 282元。2013年1月15日，华*公司将邓某交付的专项维修资金交付至北京市住房资金中心指定的位于中国光大银行北京花园路支行的账户内，中国光大银行北京花园路支行为华*公司开具了北京市住宅专项维修资金专用收据，并将第二联、第四联均交付给华*公司。该收据的第二联注明为付款方收执。
另查，双方合同中约定的涉案房屋，即201号商品房，经核准门楼院编号变更为201号。
原审法院经审理认为：根据邓某与华*公司签订的《北京市商品房预售合同》记载，涉案房屋的规划用途为办公，在描述涉案房屋坐落时亦约定为办公、商业及酒店，因此法院认为邓某与华*公司在签订合同时对涉案房屋的性质已经是明知的，邓某亦未举证证明华*公司负有为邓某开具其所购房屋性质证明的合同义务或者法定义务，因此邓某要求法院判令华*公司向邓某出具邓某所购房屋金茂大厦项目为非住宅性质证明的诉讼请求法院无法支持。邓某主张华*公司返还北京市住宅专项维修资金专用收据第二联，华*公司当庭表示同意，法院不持异议。邓某与华*公司签订的《北京市商品房预售合同》第十五条（五）项2类（1）约定由华*公司代收专项维修资金，该约定系双方自愿签订，为双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，为有效条款。华*公司代收专项维修资金后，已将代收款项交付相关部门，完成了合同约定的代收、代缴义务。邓某主张华*公司向其提供北京市住宅专项维修资金专用收据第四联，并协助邓某办理退还专项维修资金亦不属于华*公司的合同义务或者法定义务，因此法院亦无法支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，于2013年9月判决如下：一、判决生效后七日内，北京华正房地产开发有限公司将其持有的关于二○一号商品房的《北京市住宅专项维修资金专用收据》第二联交付邓某持有；二、驳回邓某的其他诉讼请求。
判决后，邓某不服，向二中院提起上诉。认为原审法院认定事实错误，华*公司有义务配合其退还住宅专项维修资金，同时华*公司负有向其开具证明的义务。请求二审法院改判支持其一审诉讼请求。华*公司同意原判。
二中院经审理查明：当事人对原判查明的事实均无异议，二中院予以确认。
法院判决：
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二中院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
2010年8月22日，邓某与华*公司签署了《北京市商品房预售合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，合同双方均应按照合同履行各自义务。涉案房屋的规划用途为办公，双方在签订预售合同时对于涉案房屋的性质已经明知，故对于邓某要求华*公司开具所购房屋性质的证明于法无据，二中院不予支持。关于邓某要求华*公司协助其办理退款事宜，并不属于华*公司的合同义务或法定义务，二中院不予支持。
本案争议的焦点在于业主一方认为华*公司基于委托关系代业主交付了住宅专项维修资金，则相应的票据是否应该归业主本人持有。合同第十五条（五）项2类（1）约定"买受人同意委托出卖人代交下列第1、2种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人"，合同中所指第1种税费为专项维修资金。该条款对于出卖人一方将专项维修资金交付相关部门后获得的票据如何处理并未作出约定。
在合同实际履行过程中，邓某将专项维修资金13 282元交付给华*公司，而华*公司依照合同将该笔钱款交付至北京市住房资金中心指定的中国光大银行北京花园路支行的账户内。中国光大银行北京花园路支行为华*公司出具了北京市住宅专项维修资金专用收据，该收据共有四联，其中收款银行留存一联，北京市住房资金中心留存一联，收据的第二联注明为付款方收执，收据的第四联注明为房屋管理部门收执。华*公司虽然依照合同中的委托条款将专项维修资金交付相应的账户，但是作为受托人，相应的票据并未按照票面的指示送达相关人员和部门。在合同中对于相关票据归属约定不明的情况下，华*公司作为受托人严格按照相关票据的票面指示持有票据并无不当。且华*公司在庭审中明确表示，相关的收据第四联将会交予房屋管理部门，该委托行为并未最终完成。故一审法院驳回邓某要求华*公司提供专用收据第四联的请求于法有据，二中院予以维持。华*公司明确表示愿将住宅专项维修资金专用收据第二联交付邓某，一审亦判决华*公司将收据第二联交付邓某，对此二中院予以维持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。

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