评房屋买卖纠纷案例

发布日期：2014-08-08 作者：靳双权律师

基本案情：
上诉人储1因与被上诉人刘某、原审第三人北京中***房地产经纪有限公司（以下简称中***公司）、王某某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院一审民事判决，向二中院提起上诉。
2011年7月，储1向原审法院起诉称：我与王某某原系夫妻关系，双方已于2002年离婚。坐落于北京市丰台区××12号楼1505号的房屋（以下简称1505号房屋）登记在我名下，离婚时约定该房屋归儿子储2所有，但一直没有过户到储2名下。2008年11月17日原本患有脑梗塞、老年痴呆等疾病的我，听说儿子出事后，病情恶化，王某某见状急忙送往医院救治。医生告知王某某，病人需要做手术，需要准备15万元。王某某听后，急忙回小区找到附近的房屋中介公司中***公司，说为了救命用钱，想把房子卖掉。中***公司把房源信息记录下来，告知王某某尽快帮助找到买家。下午三点，中***公司与王某某联系说，找到了买家，约定晚上9点签订合同。晚上8：30，刘某和中***公司把我和王某某带到中***公司办公室，王某某发现不是她上午去过的那家中***公司，但为了拿到救命钱，也没有想那么多，就听从中***公司说签什么，就签什么，到了晚上11:40，才将这份房屋买卖合同签完。2010年9月7日，我的儿子储2（法定代理人）才得知房子以超低于市场价被卖的消息，现尚有15万元的房款至今未付给我。签订房屋买卖合同时，是王某某扶着储1的手签的，但当时储1患老年性痴呆、脑梗塞，属于无民事行为能力，并将储1的身体情况告知了刘某及中***公司。31万元房屋价款与市场价相差很多，明显不公，不具备善意取得的条件。另还29万元是装修、设备、燃气款，不是为了避税的房款。现房屋已经交付刘某，并过户到刘某名下。刘某及中***公司的行为严重侵害了我的合法权益。故诉至法院:1、请求确认我与刘某签订的房屋买卖合同无效；2、判令刘某协助我将位于北京市丰台区××12号楼1505号房屋的房屋产权过户至我名下；3、判令刘某将房屋腾退给我；4、诉讼费由刘某负担。
刘某辩称：签订房屋买卖合同时，储1的意识非常清楚，并在房屋买卖合同上亲笔签字。房款60万元已全部付清。购买房屋时，房屋是空房，没有设备，为了避税，才约定的29万元装修、设备款。当时我看了登记在储1名下的产权证书，同时还让我看了储1与王某某的离婚证，当时王某某也在附件二上签名，表示同意卖房。现房屋已经过户并装修、入住。不同意储1的诉讼请求。
中***公司述称：我公司已提供了居间服务，促成双方签订房屋买卖合同，且已经过户完毕。我公司不承担任何责任。储1委托我方卖房，并签订了居间委托协议。居间费已经由刘某交纳。签订合同时，储1、王某某、刘某同时在我公司签订的房屋买卖合同，当时储1精神正常。储1、王某某说他们是假离婚，实际上还是夫妻，所以我们要求他们都签了字。故不同意储1的诉讼请求。
王某某述称：我与储1离婚分房时，协议涉案房屋归其子储2。我为了筹钱治病救人，签字时储1意志不清，是我拿着他的手签的字。房款是31万元，装修及设备款是29万元，装修及设备款是真实的，不是为了避税。刘某仅支付了45万元。房款过低，显示公平，我同意储1的诉讼请求。
原审法院经审理认为：因根据储1提供的相关医疗诊断材料，专业鉴定部门不能对储1在与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》时的民事行为能力作出确切结论，故对储1关于其在与刘某签订该房屋买卖合同时处于非完全民事行为能力的主张，二中院不能认定。因本案所涉出卖房屋，产权登记在储1名下，且储1前妻即王某某亦表示同意出卖该房，故刘某有理由相信储1对本案所涉房屋具有处分的权利，故对储1关于刘某购买该房屋不具备善意的主张，二中院不予采信。现没有充分证据证明双方在房屋买卖合同中约定的购房价款不是储1真实意思表示，故对储1关于购房款偏低，显失公平的主张，二中院亦不能采纳。综上，对储1的诉讼请求，二中院不予支持。双方关于房价款是否全部支付的争议，应另行诉讼解决。据此，原审法院于2012年12月20日判决：驳回储1的诉讼请求。
判决后，储1不服，持原诉理由向二中院提起上诉，请求二审法院依法改判，支持其诉讼请求。刘某、中***公司同意原判决。王某某同意储1的上诉意见。
经审理查明：2008年11月18日，储1与刘某签订《北京市存量房屋居间合同》，约定储1向刘某出售其位于丰台区××12号楼1505号房屋，双方委托中***公司居间代理，同日，储1与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由刘某购买1505号房屋，房屋价款为60万元（包括房价款31万元，附属设施、设备、装饰、装修、相关物品等费用29万元）。签订合同后，储1将房屋交付给了刘某，并将房屋所有权转移登记至刘某名下。
在本案审理过程中，经储1申请及各方当事人同意，原审法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对储1在与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》时的民事行为能力进行鉴定，后该所出具说明：据目前材料，该所无法对被鉴定人2008年11月18日的民事行为能力作出确切结论。
根据北京丰台医院2011年9月10日出具的诊断证明书，储1在本案诉讼期间不具有完全行为能力。
法院判决：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二中院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
靳律师点评：
储1以其在签订北京市存量房屋买卖合同时不具有民事行为能力为由要求确认双方所签合同无效，因其提供的相关医疗诊断材料，专业鉴定部门不能对其在与刘某签约时的民事行为能力作出确切结论，故对其主张在签约时处于非完全民事行为能力的事实，二中院不予认定。在签订合同时1505号房屋的产权登记在储1名下，且王某某亦表示同意，刘某有理由相信储1对该房屋具有处分权，储1主张刘某购买该房屋不具备善意，缺乏法律依据，二中院不予采信。因双方在合同前已对合同条款进行了协商，且不存在违背一方意愿的情形，储1称合同中约定的购房价款不是其真实意思表示，缺乏证据支持，二中院亦不能采纳。综上，原判决认定事实清楚，判决结果正确，二中院予以维持。双方关于房价款是否全部支付的争议，应另行解决。

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