夫妻一方处置共有财产合同是否有效

发布日期：2015-06-03 作者：靳双权律师

案情介绍：
家住北京王某在2008年经中介公司居间介绍将其名下的一套房卖给了李某，双方在中介公司的见证下签订了房屋买卖合同，合同约定：王某将位于北京市朝阳区的某套商品房出售给李某，房屋总价为150万元。合同签订后李某依约支付了5万元定金，并于一周后支付了50万元首付款。
因当时王某尚未取得该房屋的所有权证，所以双方签订了一份补充协议，约定待王某取得房屋产权证之后，双方再共同去办理房屋过户手续，过户当天李某向王某支付剩余购房款100万元。后王某取得房产证，李某要求其配合办理过户，但当时房价大幅上涨，王某明确告知李某拒绝履行合同，并称买卖房屋时未经其妻子同意，侵犯了共有人的利益，买卖合同是无效的。
李某为了购买此套房屋已经用尽了家里的全部积蓄，现在王某拒绝配合过户，这可如何是好？并且在买房支付定金时王某亲自打电话想起爱人确认过付款账户，房产证上写的又是王某一个人的名字，难道双方签订的买卖合同真是无效的吗？李某带着种种疑惑找到了房产专家靳双权律师，靳律师在详细了解了该案的相关情况后，建议李某起诉要求王某继续履行合同，配合其办理过户手续。

法院判决：
北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：
被告王某于本判决生效之日起七日内履行双方签订的房屋买卖合同，配合原告李某办理过户手续，将位于北京市朝阳区某小区XX号房产过户到原告李某的名下。

靳双权律师解析：
本案中王某与李某签订的房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。合同当事人应按照合同约定履行各自的义务，该合同虽未明确约定王某协助李某办理过户手续的期限，但李某已于2008年10月向王某主张办理过户手续，且王某已明确表示拒绝，故合同履行的期限已经截止，王某应依约配合李某办理过户手续。
另外合同签订后，王某在无正当理由的情况下，拒绝履行合同约定义务的行为已经构成违约，李某据此要求王某履行双方所签订的房屋买卖合同、配合其办理所购房屋的产权过户手续是合理合法的，应予支持。
王某处分房屋并未侵害共有人的合法权益。诉争房屋登记在王某一个人的名下，且房屋所有权证上写明的是单独所有。李某在购房时已经尽到了相关的注意义务，中介公司亦在交易过程中对王某的房产证进行了审核，且在李某支付房屋定金时，王某曾亲自向其爱人确认过付款账户，王某的爱人对于其处分房屋的情况也是知道的。
同时，中介公司亦证实，在房屋买卖合同签订之前，王某曾当着工作人员的面向其妻确认过屋内的家具是否要赠予或转让给买受人。因双方转让房屋的行为无明显侵害王某妻子作为共有权人利益的目的和动机，且王某为该房屋的登记所有权人，李某在交易过程中已经尽到了解物权公示的相关注意义务。因此，王某处分房屋的行为并未侵害共有人的合法权益。
依据我国《物权法》的相关规定，李某在购买房屋时是善意的，且已经按照合同约定支付了房屋价款，在购房时也已经尽到了了解物权公示的相关注意义务，并以合理价款购买了涉案房屋。因此，李某属于善意第三人，其合法权益应受到法律的保护。
在二手房交易过程中，往往会出现很多房屋设计共有人的情况，因为房屋价格的波动，有部分出卖人在房屋卖出之后又以未经共有权人同意为由，要求确认买卖合同无效。在司法实践中，虽然对于无效合同的认定有严格的标准，但在此靳律师特别提醒广大读者，在购房时一定要认真审核房产证，同时了解购买的房屋是否有共有人，共有人是否同意出售。如果共有人同意出售最好是以书面的形式固定下来，以免今后发生不必要的纠纷。

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